Rok 2020 byl pro investice do průmyslových a logistických nemovitostí rekordní

Podle Colliers, přední společnosti poskytující diverzifikované profesionální služby v oblasti komerčních nemovitostí a správě investic, zaznamenala hrubá poptávka po průmyslovém a logistickém prostoru v roce 2020 cca. 9 milionů metrů čtverečních a meziroční růst v průměru téměř o 25 %. Největší aktivitu zaznamenaly společnosti ze sektoru 3PL, za nimi následovaly sektor maloobchodu a elektronického obchodování.

Pandemie měla významný dopad na celkovou investiční aktivitu ve střední a východní Evropě v roce 2020, přičemž celkové objemy skončily o 24 % níže než v roce 2019. Mezinárodní investoři měli problém cestovat a fyzicky se podívat na nemovitosti a zhodnotit je, to však nezastavilo dominantní zájem investorů z regionu APAC, kteří se zaměřují na průmyslová a logistická aktiva. Rok 2020 se ukázal jako rekordní pro průmyslové a logistické objemy, s přibližně 3,3 miliardy EUR dosaženými v objemu transakcí a s 32% podílem na celkových ročních objemech.

Kevin Turpin, regionální ředitel pro průzkum trhu střední a východní Evropy řekl: „Většina investorů, kteří zvažují průmyslový a logistický investiční produkt, raději získávají portfolia, platformy nebo investiční příležitosti se schopností flexibilně měnit počet či velikost transakcí. Objem investic o velikosti cca. 3,3 miliardy EUR v roce 2020 sestával přibližně ze 45 transakcí, což naznačuje průměrnou velikost transakce přes 70 milionů EUR. Mezi těmito byly některé velmi významné portfoliové obchody, z nichž největší bylo získání aktiv společnosti Goodman ve střední a východní Evropě společností GLP za cca. 1 miliardu EUR.“

Kapitál z regionu APAC, konkrétně ze Singapuru, Číny a Jižní Koreje, si zajistil dominantní 52% podíl na objemu do průmyslu a logistiky. Poté následoval kapitál z regionu EMEA se 16 % a z USA se 14 %.

Andy Thompson, ředitel kapitálových trhů pro ČR a SR, dodal: „Poptávka po logistice i nadále převyšuje nabídku – nejen v zemích střední a východní Evropy, ale i v širším rozsahu v zemích regionu EMEA. Jsme svědky toho, že u několika prodejných transakcí napříč zeměmi EMEA dochází k omezení sazeb, protože poptávka neustále zvyšuje ceny. Logistika je teď miláčkem mezi sektory, jelikož se těší jak poptávce nájemců, tak investorů, což investorům dodává důvěru a zvyšuje jejich zájem investovat v tomto odvětví v době, kdy některá z dalších odvětví vykazují vyšší riziko.“

Harry Bannatyne, partner a ředitel průmyslového oddělení, Colliers Česká republika, vysvětlil: „V rámci České republiky vidíme velmi silný trh, vzhledem k tomu, že poptávka převyšuje nabídku s velmi nízkou neobsazeností a méně než deseti současně dostupnými budovami v sektoru průmyslu a logistiky nad 10 000 metrů čtverečních. Je tady velký nedostatek půdy a povolovací postupy jsou stále dlouhé, což rovněž přispívá k současným mnohem vyšším hodnotám půdy; mít půdu s povolením je pro developery prvořadé. Česká republika má perfektní polohu v srdci Evropy a zaznamenává velkou poptávku německých společností. Všichni developeři třídy A v ČR stavějí udržitelné průmyslové a logistické budovy, díky čemuž aktivně přizpívají k tvorbě zelených řešení v tomto sektoru komerčních nemovitostí. Stále to není snadný trh, protože požadavky nájemců, jak logistických, tak průmyslových, se mění s většími potřebami automatizace a robotiky, což vyžaduje nejen vyšší výkon, ale také nestandardní výšky budov a obecně vytváří trh pro BTS (build to suit). “

Dostupnost průmyslových a logistických prostor v regionu střední a východní Evropy jako celku dosahuje v průměru cca. 5,9 %. Někteří developeři jsou ochotni stavět spekulativně, zatímco jiní jsou pod menším tlakem, aby tak učinili, a dávají přednost stavění na míru, nebo BTS. Dostupnost v některých zemích je velmi omezená, zejména v nejvyhledávanějších lokalitách. Potenciální okupanti, kteří chtějí do regionu vstoupit nebo expandovat, by tedy měli ideálně zahájit proces vyhledávání lokality brzy, aby nedošlo k narušení nebo zpoždění jejich plánů.

Při pohledu na hrubou poptávku po průmyslových a logistických prostorech v roce 2020 jsme zaznamenali velmi silnou aktivitu, přičemž jsme v regionu zaznamenali přibližně 9 milionů metrů čtverečních, což je meziroční růst v průměru téměř o 25%. Český a polský trh zaznamenaly vyšší úroveň aktivity na svých regionálních trzích.

V roce 2020 zaznamenaly největší aktivitu společnosti ze sektoru 3PL – logistiky třetí strany – svěření dopravy, skladování apod třetí firmě (cca 28%), následoval maloobchod (17%) a elektronickým obchod (12%). Podle dostupných podrobností mají 3PL a maloobchodní sektor ve srovnání s rokem 2019 na tržní aktivitě docela podobné podíly. Celková aktivita elektronického obchodu meziročně vzrostla o 200%. V průběhu pandemie jsme zaznamenali větší poptávku po krátkodobých pronájmech, za účelem vyrovnání se se situací s dodatečnou poptávkou, avšak typické délky pronájmů se v celém regionu pohybují mezi 3–5 lety pro logistiku a více než 5 let pro výrobu.

Nájemné zůstalo v celém regionu do značné míry stabilní, přičemž některé trhy zaznamenaly nárůst v nejvyhledávanějších lokalitách. Nominální nájemné v nejžádanějších lokalitách v celém regionu se pohybuje od pouhých 2,9 EUR za m2 / měsíc v Polsku a od 5,0 EUR za m2 / měsíc v Bulharsku. Úroveň dosažitelného nájemného závisí také na tom, kdo je nájemcem a za jakých podmínek je v nájemní smlouvě sjednáno. Svou roli hrají také stavební náklady, které v posledních letech rostly.

U hlavních průmyslových a logistických výnosů jsme zaznamenali stabilní trend na některých trzích, opět částečně kvůli nedostatku důkazů, zatímco jiné zaznamenaly kompresi. Lze očekávat další pohyb směrem k snižování výnosů, zejména proto, že typ produktu je velmi žádaný a převážná část produktu zůstává pevně v rukou dlouhodobých držitelů.

V roce 2021 dojde k uzavření několika dalších portfoliových transakcí, takže můžeme očekávat, že více průmyslových a logistických výnosů předčí výnosy z nejlepších nákupních center. Při srovnávání s jinými investičními nástroji, jako jsou desetileté dluhopisy v eurech a dlouhodobé úrokové sazby v eurozóně, patří nemovitosti v regionu střední a východní Evropy mezi rozšířené a atraktivní investiční produkty.