Kancelářský trh v Praze čeká složitý rok

„Očekáváme, že rok 2023 bude pro pražský kancelářský trh náročný, zejména v prvním pololetí. Nedávno oznámené propouštění v globálních technologických firmách, které představují i na místním trhu významné nájemce, zvýší tlak na zmenšování prostor, čehož jsme svědky již nyní kvůli malé obsazenosti způsobené hybridním způsobem práce. Tento prostor bude při vypršení smlouvy vrácen pronajímatelům, případně nabízen k podnájmu. Zaznamenali jsme ale také pozitivní trend. Na trhu existuje úzká skupina nájemců, kteří jsou ochotni zaplatit prémiové nájemné, aby se dostali do těch nejlepších budov. Je to mu tak částečně proto, že kvůli hybridním způsobům práce poptávají menší objem prostor, ale zároveň si uvědomují, že kanceláře a jejich kvalita jsou klíčovou zbraní ve „válce o talenty“, která v některých sektorech probíhá,“ komentuje aktuální situaci na trhu kancelářských nemovitostí Richard Curran, ředitel realitně poradenské společnosti Knight Frank.

Omezený objem nově dokončených kanceláří přispěl k mírnému poklesu neobsazenosti. Na konci 4. čtvrtletí byla míra neobsazenosti 7,7 %. Během roku 2022 se neobsazenost stabilizovala a vykazovala jen minimální výkyvy: mezi prvním a čtvrtým čtvrtletím byl rozdíl v neobsazenosti jen půl procentního bodu. Pro rok 2023 očekáváme, že se objem dokončených prostor vrátí k dlouhodobému průměru. V kombinaci s kancelářemi, které jako zbytečné vrátí nájemci při expiraci smluv pronajímatelům by to mohlo vést k mírnému nárůstu neobsazenosti v následujících 12 měsících.

Po období zvyšování nájemného v prvních třech čtvrtletích se ve 4. čtvrtletí růst nájmu zastavil. Nájemné za prémiové kanceláře v centru města je na úrovni 26,5 EUR/m²/měsíc. Stejná situace je i v dalších částech města, přičemž ve vnitřní části města se nájemné za prémiové kanceláře pohybovalo mezi 17,5 -18,0 EUR/m²/měsíc, ve vnějších částech města pak v rozmezí 15,0-16,0 EUR/m²/měsíc. Na trhu je patrný rostoucí rozdíl v nájemném u opravdu prémiových kanceláří a u sekundárních budov. Zejména starší nemovitosti, které nejsou v souladu s politikou ESG, mají nižší nájemné jako jedinou kompetitivní výhodu.

Předchozí růst nájemného je doprovázen zvýšenou mírou nájemních pobídek. Ty se dostaly pod tlak kvůli rostoucím nákladům na vybavení prostor. Rychlý průzkum na dalších středoevropských trzích ukázal, že vůle poskytovat vyšší pobídky je výrazně větší jak v Polsku, tak i Maďarsku, což těmto trhům zajišťuje větší mobilitu potenciálních nájemců. Celková úroveň nájemních pobídek (tedy kombinace nájemních prázdnin a příspěvků na vybavení prostor) narostla až na úroveň 20–35 % z celkového nájemného splatného po dobu trvání nájemního vztahu.

„Nárůst nákladů na vybavení prostor v současnosti představuje jednu z hlavních překážek pro zájemce o nové prostory. Zatímco dříve byly průměrné náklady kolem 400 EUR na metr čtvereční a pronajímatelé byli ochotni pokrýt až 50 % této částky prostřednictvím nájemních pobídek, v současnosti se vyšplhaly na 700-800 EUR/m² a pronajímatelé budou nuceni upravit výši nájemních pobídek tak, aby byli schopni podpořit nájemce v záměru relokace kanceláří,“ doplňuje Curran.

Hrubý objem pronájmů ve 4. čtvrtletí dosáhl 151 800 m2, mezičtvrtletně o 11 % více, meziročně pak o 45 % více. Kumulativní objem pronájmů za rok 2022 dosáhl 550 100 m², meziročně o 44 % více. Podíl předjednaných smluv ukazuje, že vůle stěhovat se je u nájemníků omezená; ve 4. čtvrtletí dosáhl tento podíl 58 %. Za celý rok 2022 pak podíl renegociací dosáhl 44 %, což je o procentní bod více než v předchozím roce a nejvyšší podíl za posledních 8 let.