Kdo nyní rozhodne, kam se ceny vydají?

„Po dlouhé době se dostáváme do situace, kdy realitní trh stojí díky souhře vlivů na rozcestí a může se vyvíjet dvěma zásadně odlišnými směry. Přirovnal bych to významem k situaci, která nastala v roce 2022 po prudkém zdražení hypoték, s tím rozdílem, že nyní máme výhled na trvalejší stabilizaci cenových hladin,“ zmiňuje Hendrik Meyer, šéf skupiny EHS, kam patří i digitální realitní služba Bezrealitky. „Přehnaný optimismus ze strany kupujících však stále není na místě – do vývoje totiž může promluvit tolik faktorů, že bych byl v hodnocení dalšího vývoje zatím opatrný.“

Co „výhled na zlom“ konkrétně znamená v číslech? Průměrná nabídková cena staršího pražského bytu dosáhla ve třetím kvartálu nového maxima 163 043 Kč/m². Mezikvartálně je to však velice nízký růst (pouze o 1,7 %, pomalejší než ve druhém čtvrtletí). Ještě výraznější zpomalení ukazuje meziroční srovnání. Zatímco ve druhém kvartálu byly pražské byty o 9 % dražší než před rokem, ve třetím kvartálu meziroční růst oslabil na 5,6 %. Optikou klouzavého roku se pak tempo zdražování snížilo o třetinu.

Pokračuje také růst cen Středočeského kraje, který poprvé překonal hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční. Nabídkové ceny zde dosáhly hladiny 102 785 Kč/m², což je mezikvartální zvýšení o 4,7 %. Majitelé nemovitostí ve středočeských městech tak nadále těží z cenového rozdílu proti hlavnímu městu. A není bez zajímavosti, že zájem se posouvá až k samotným hranicím kraje – skokanem se stal s vysoce nadprůměrným růstem například Rakovník.

Naopak Jihomoravský kraj, především Brno, po rychlém růstu ze začátku roku prakticky stagnuje. Nabídkové ceny starších bytů zde vzrostly mezikvartálně pouze o 0,9 % na 122 751 Kč/m². V meziročním srovnání jsou sice byty stále téměř o desetinu dražší, současný vývoj však ukazuje, že ani na jihu Moravy nejsou pro jejich další zdražování dostatečně silné impulsy.

Rychlejší růst cen se naopak projevil v některých krajích – a to především v regionech, kam se přelila v minulých měsících poptávka z krajských měst. Například v Jihočeském kraji se nabídkové ceny mezi kvartály zvýšily o 7,5 % na 83 736 Kč/m² ve prospěch měst, jako je například Jindřichův Hradec. Na Vysočině se ceny zvýšily o 5,1 % na 70 922 Kč/m² a v Pardubickém kraji o 4,9 % na 77 149 Kč/m², opět podpořené růstem cen ve vzdálenějších městech, jako jsou například Svitavy.

Jsou však i kraje, které nedávný růst nabídkových cen již odmazávají. Mezi kvartály například klesly ceny v Ústeckém kraji (o 5 % na 52 180 Kč/m²) a v Moravskoslezském (o 3,7 % na 66 117 Kč/m²).

„Příliš vysoké ceny nemovitostí v centrech měst a jejich metropolitních prstencích zvedají poptávku po bydlení v místech, odkud se ještě před patnácti letech naopak lidé stěhovali do nejbližšího krajského města. Češi se definitivně rozhodli obětovat dojezdový čas do zaměstnání výměnou za levnější a často kvalitnější bydlení, což nemusí být nutně špatná zpráva. Řada bývalých okresních měst takový impuls velice dobře zužitkuje. Bude to však další výzva pro krajskou dopravu,“ vysvětluje Hendrik Meyer. „Určitým problémem na druhou stranu může být aktuální reálná hodnota těchto nemovitostí. Jakmile se sníží ceny v krajských městech, začnou ceny v těchto vzdálenějších lokalitách klesat mezi prvními.“

Zatímco bytů je v nabídce napříč republikou dostatek a putují do ní další kvalitní nemovitosti, jiná situace je na trhu starších rodinných domů. Jejich průměrná nabídková cena ve většině krajů stagnovala nebo klesala. Po poměrně krátkém období růstu trh opět přechází do fáze, kdy skutečný stav nemovitosti a na něj navázané investice začínají hrát zásadní roli. Zvláště ve chvíli, kdy z nabídky v posledních měsících zmizely ty nejlepší rodinné domy a je třeba vybírat i vyjednávat opatrně.

Ve Středočeském kraji pokračoval mírný pokles z předchozího kvartálu. Průměrná nabídková cena staršího rodinného domu se snížila o 0,9 % na 80 064 Kč/m². Roli přitom hraje nová výstavba – jak bytů, tak rodinných domů – která zájem o nákup starších domů oslabuje. A podobně je tomu v tradičně domkářském Jihomoravském kraji, kde došlo k druhému nejvyššímu propadu cen (4,3 % na 63 418 Kč/m²). Vyšší pokles hlásí už jen Vysočina (o 5,5 % na 43 723 Kč/m²).

Překvapivě naopak rostly ceny v Ústeckém kraji (mezikvartálně vzrostly o 6 % na 38 333 Kč/m²) a v Karlovarském (o 5,6 % na 35 674 Kč/m²). V obou případech se kraje však ani zdaleka nepřiblížily k maximům z první poloviny roku 2025 a je tedy možné považovat je jen za dílčí korekci trhu. Situaci zde také zkresluje rostoucí obliba rekreačních nemovitostí v Krušných horách, které díky nižší ceně patří na zdražujícím trhu chat a chalup mezi stále poptávanější.

„U rodinných domů je aktuální rozdíl mezi představou majitele o ceně a možnostmi kupujícího možná ještě výraznější než u bytů. Nabídkové ceny tak bývají až na výjimky v podobě těch nejkvalitnějších nemovitostí od těch prodejních stále více vzdálené,“ uvádí Hendrik Meyer. „Prostor pro vyjednávání je teď ohromný, zvláště ve chvíli, kdy ty nejkvalitnější domy s dobrou dostupností větších měst z nabídky v posledních kvartálech spíše mizely. Což je ostatně i jeden z důvodů, proč teď nabídkové ceny klesají nebo stagnují.“

Zatímco prodejní trh postupně zpomaluje, ceny nájemního bydlení po krátkém vydechnutí dostaly zásadní impuls v podobě tradičně vysoké zářijové poptávky. Letošní nájemní špička však naznačila, že se pohybují v blízkosti cenového stropu a v některých krajích na něj již narazily.

V Praze a jejím metropolitním prstenci nájmy po stagnaci v předchozím kvartálu vzrostly pouze o 0,9 % na 460 Kč/m², tedy o pouhá 4 % oproti stejnému období před rokem. Přestože jde o nové pražské maximum, tempo růstu je na hlavní město nezvykle mírné – a to navzdory zmíněné nájemní špičce.

Rychlejší růst však pokračuje ve Středočeském kraji, kde nájmy mezikvartálně stouply o 4,4 % na 340 Kč/m². Zde je situace podpořená především zvýšeným zájmem ze strany domácností, které z ekonomických důvodů opouští hlavní město a přesouvají se za jeho hranice. Není bez zajímavosti, že nájemní ceny v kraji nově nejvíce rostou i ve vzdálenějších sídlech, podobně jako v případě cen bytů jako takových.

Naopak v Brně a jeho metropolitním prstenci nájmy oproti Praze zdražily výrazněji: o 5,7 % na téměř 383 Kč/m². A to především kvůli tlaku studentských domácností, které letos přinesly nebývale silnou poptávku už na začátku července. Na druhou stranu ani v Brně není zdražení tak dramatické jako před rokem touto dobou, kdy nájmy poskočily téměř o desetinu.

„Vývoj nájemních cen v Praze a Brně hezky ilustruje dva zcela rozdílné trhy. V Praze se díky větší nabídce a poptávce ceny zvedaly lineárně. Trh se za poslední rok v otázce nabídky a poptávky víceméně stabilizoval. Pražský strop nájmu i s poplatky se podle všeho ustálil na zhruba 40 % průměrné pražské mzdy jednotlivce,“ uvádí Hendrik Meyer. „Na podobnou hodnotu se dostává i trh v Brně, který má však tendenci růst nepravidelně. Nejčastějším impulsem ke zdražení bývá zářijová studentská špička a tato cenová hladina se pak jen s korekcemi drží skoro celý rok. Jak se zdá, stejnou situaci vidíme i letos.“

Právě další vývoj nájmů je jeden z klíčových faktorů, který rozhodne o tom, zda budou ceny vlastnického bydlení dále růst anebo nastartuje jeden ze stále pravděpodobnějších scénářů – tedy stagnace anebo dokonce korekce již na úrovni nabídkových cen. Trh se totiž nyní začíná zaplňovat nemovitostmi, o které je výrazně menší zájem než v předchozích měsících.

„Na vině jsou jednoznačně hypoteční sazby, kvůli kterým se v průběhu léta snížil počet zájemců o vlastní bydlení s vyřešeným financováním. Majitelé, kteří byli rozhodnutí svou nemovitost prodat, jsou dnes postaveni před dvě volby – domluvit se pod očekávanou cenou anebo nabídku stáhnout a pronajímat,“ vysvětluje Hendrik Meyer.

První možnost nahrává hlavně majitelům kvalitních bytů a domů. Ty se budou i nadále prodávat za rostoucí ceny, ale pravděpodobně ne již v takové míře, jako v minulosti. Podle řady indikací se totiž na ochlazení začíná připravovat také developerský trh, jehož reálné ceny budou ovlivňovány slevami a subvencemi developerů. To nově vytvoří zásadní tlak i na nejkvalitnější secondhandové byty. Ten se pochopitelně přelije také do segmentu starších bytů z nižších kategorií, kde může vyvolat korekci již na úrovni nabídkových cen. Kdo na ni nepřistoupí, tomu se může doba prodeje násobně prodloužit.

Druhou cestou může být pochopitelně stažení nemovitosti z nabídky a následný pronájem. Jenže jak je patrné, v řadě regionů se zvyšování nájmů zpomalilo a s ním i výnosy. Pokud touto cestou půjde více majitelů, může se na jednotlivých trzích počet nemovitostí krátkodobě zvýšit. Což pochopitelně opět povede ke snížení tlaku na růst nájemních cen.

„Po době stojí realitní trh opět na rozcestí. Jakým směrem se vydá, to můžeme odhadovat lépe než v minulosti. Vyplatí se sledovat výši nájmů, počet bytů k prodeji v nabídce i cenovou politiku developerů. Všechny tři trendy rozhodnou o tom, jestli a kde se po zhruba třech letech opět dočkáme korekce. Na definitivní verdikt si však musíme počkat do jara,“ uzavírá Hendrik Meyer.