Hypotéka pro majitele firmy a pojištění flotily

Banky i pojišťovny z podstaty věci pracují s automatizovaným posuzováním zákazníků. U zaměstnanců a u běžných vozových parků to funguje dobře – model má jasná pravidla a lze rychle dodat výsledek. U majitelů firem a jejich „soukromých“ vozidel ale narážíme na limity běžného posouzení. Příjem majitele s. r. o. často není vyplácen formou mzdy a luxusní vozidla ve flotile nesou jiné riziko než zbytek vozového parku.

Typický scoringový model počítá s příjmem ze mzdy – potvrzení od zaměstnavatele, výpisy z účtu, hotovo. Banka přitom vyhodnocuje příjem podle pracovního poměru, který může být hlavní, ale zohledňuje i různé dohody. Vedle toho stojí příjem OSVČ, který se posuzuje z daňového přiznání fyzické osoby podnikající. U majitele s. r. o. je ale běžné, že se ve vlastní firmě buď vůbec nezaměstnává, nebo si vyplácí jen minimální mzdu. Zbytek nechává ve firmě jako nerozdělený zisk. Banky jsou ze zákona povinné vyhodnocovat bonitu klienta u každé žádosti o hypotéku – a z pohledu mnoha z nich jde o klienta bez doložitelného příjmu, přestože jeho firma reálně prosperuje.

S touto situací jsme nedávno řešili případ klienta, který vlastnil dvě prosperující společnosti a k tomu i několik nemovitostí – žádnou ale nepronajímal a v žádné ze svých firem nebyl oficiálně zaměstnaný. Chtěl koupit luxusní nemovitost. Standardní banky mu nabízely jen řešení přes mimořádnou odměnu jednatele nebo výplatu podílu na nerozděleném zisku – obě varianty jsou použitelné, ale pro podnikatele nákladné, protože znamenají jednorázový zásah do hospodaření firmy a citelné zdanění jen kvůli jedné žádosti. Zvolili jsme proto banku, která posuzuje bonitu přímo z výsledku hospodaření společnosti po zdanění – tedy z čistého zisku, který firma reálně vygenerovala, bez nutnosti cokoliv vyplácet. Výpočet vyšel na příjem velmi nadstandardní, což klientovi umožnilo financovat nákup bez omezení, se kterými by se potýkal při posouzení podle standardně doložitelného příjmu. Ne každá banka s výsledkem hospodaření po zdanění pracuje stejně a ne u každé firmy vyjde takto vysoké číslo – roli hraje délka a stabilita hospodaření, banky obvykle sledují trend napříč dvěma až třemi účetními obdobími. Princip ale platí i u klientů, kteří vlastní víc společností najednou. Pro majitele firem to otevírá jiné obzory při financování bydlení, protože se nemusí uměle zvyšovat mzda ani řešit jednorázová výplata jen kvůli hypotéce.

Podobný jev je vidět u pojištění vozových parků, jen z jiného úhlu. Firmy s vozovým parkem obvykle pojišťují všechna vozidla hromadně jako flotilu – zpravidla to znamená lepší podmínky, jednodušší administrativu a nižší cenu díky rozložení rizika napříč portfoliem. U dražších, luxusních vozů v portfoliu to ale často neplatí.

Pojišťovny nastavují flotilové sazby podle průměrného rizika a hodnoty celého vozového parku. Flotila navíc počítá s vyšší nehodovostí a je primárně určená pro běžný vozový park firmy, ne pro sportovní vozidla. Drahé nebo sportovní vozidlo se do tohoto průměru nevejde dobře – vyšší škoda při nehodě, dražší náhradní díly, delší doba opravy a atraktivnější cíl krádeže. Tohle riziko se buď nezohlední dostatečně, nebo se promítne do zdražení celé flotily – platí za něj i vozidla, která s ním nemají nic společného.

V praxi proto sportovní vozidlo, jako je například Porsche 911, zařazené do flotily nevychází cenově tak dobře, jako když se pojistí samostatně mimo flotilu, v retailu na IČ firmy. Patří sem havarijní pojištění se spoluúčastí odpovídající reálné hodnotě vozu a GAP pojištění, které kryje rozdíl mezi pořizovací a aktuální hodnotou při totální škodě – u dražších aut hraje o to větší roli. Vždy je vhodné obě varianty srovnat a vybrat tu levnější – není důvod platit za stejnou věc víc.

Oba případy mají společný jmenovatel: firma se v čase mění, ale nastavení hypotéky nebo pojištění se často nemění s ní. Majitel firmy, který si před lety nastavil hypotéku podle tehdejší mzdy, nemusí vědět, že dnes by dosáhl na výrazně vyšší částku posouzením přes výsledek hospodaření. Firma, která do flotily postupně přidávala vozidla různé hodnoty, nemusí vědět, že jedno z nich smlouvu spíš prodražuje. V obou případech se vyplatí pravidelná revize – ne proto, že by bylo něco špatně nastaveno na začátku, ale protože se mezitím změnila realita.

Automatizované posuzování má smysl tam, kde je riziko standardní. U majitelů firem ale standard často neplatí: příjem není lineární, a ne každé vozidlo patří do stejného koše jako ostatní. V tomto prostoru mezi šablonou a realitou podnikání vzniká skutečná role poradce – nikoli najít nejlevnější produkt, ale řešení, která odpovídají tomu, jak firma reálně funguje.