Téměř 90 % domácností ušetří na energiích
Pohled z praxe
24. 4. 2024 14:23
Domácnosti, kteří pořizují fotovoltaiku nebo tepelné čerpadlo, v drtivé většině případů opravdu uspoří a dočkají se výrazného snížení spotřeby. Vyplynulo to...
Vyrostli jste na průmyslových projektech, v poslední době se orientujete na bytovou výstavbu. Proč je to zajímavý segment, když ze všech stran znějí hlasy, že se byty nestaví?
Jsme na českém trhu více než pětadvacet let. Průmyslové haly a nákupní centra, to byla na začátku logická volba. Byty historicky v Česku byly, moderní průmyslové a kancelářské objekty nebo nákupní centra ale chyběly. Dnes se situace mění. Cítíme tlak na průmysl, dochází k ochlazování, trh se téměř nasytil. Po vzoru rakouských kolegů, kteří jsou v bytové výstavbě velmi úspěšní, se na tuto oblast zaměřujeme i my v Čechách. Je to nový prostor, kde chceme uspět a zúročit zkušenosti z komplikovaného rakouského trhu.
Říkáte komplikovaný rakouský trh. V čem? Nejsou si český a rakouský trh v principu podobné, když vyrostly z podobných základů, z podobné historie?
Bytová výstavba je obecně komplikovaný proces, ale měl jsem na mysli komplikovanost, kterou vysvětlím na příkladu. Vídeň roste dvakrát rychleji než Praha. Problémem už je jen to, kam byty umístit. Dochází ke změně pohledu města na zahušťování výstavby. Nestačí totiž růst jen směrem z města ven, město musí růst i uvnitř. A k té podobnosti našich trhů – v zásadě máte pravdu, naše historie byla podobná, Marie Terezie vymyslela byrokracii a dostali ji stejným dílem Rakušané i Češi. Jen my jsme ji dotáhli k perfekcionalismu. U nás na úřadech často neplatí selský rozum, jsme příliš černobílí, neumožňuje lidem rozhodovat se. Doba od zahájení projektu k zahájení výstavby je v Rakousku nesrovnatelně kratší, státní povolení dostanete v průměru do tří měsíců. To se sice netýká bytové výstavby ve Vídni, tam je to komplikovanější a delší, ale zase v Rakousku obecně určitě funguje lepší propojení mezi developmentem a municipalitami. Vídeň třeba spustila obrovský bytový projekt na předměstí Aspernu, na kterém se DELTA v roli generálního projektanta a architekta již několik let podílí. Roste tam postupně od roku 2013 ukázkové město budoucnosti, založené na konceptu chytrého města, který umožňuje pohodlný a příjemný život. Vídeň zainvestovala infrastrukturu, nastavila mantinely pro developery a nad celým projektem má supervizi.
Foto: archiv Delta Jestliže někde k určitému datu měla stát továrna, která měla něco produkovat, jestliže mělo být na určitém místě otevřeno obchodní centrum, kde by lidé utráceli, jestliže jinde měly stát byty, v nichž by obyvatelé platili nájemné, jsou to ztráty nejen pro investory, ale především pro stát. Pro ten dokonce několikanásobný.
Chybějí Česku urbanistické vize?
To nechci hodnotit. Spíš v praxi vidím, že u nás je to zatím vše založeno na tvrdém byznysu. Ve Vídni se část bytů staví prostřednictvím družstev, která nesmějí vytvářet zisk. My nyní ve Vídni dokončujeme asi tisíc bytů, část z nich je byznysová, část z nich patří investorům, jejichž úkolem je vytvářet dostupné bydlení. Rakousko je sto let kapitalistickou zemí, my třicet. Přesto je Rakousko v bytové politice sociálnější.
Zákon o dostupném bydlení je politické téma, často diskutované, nicméně nerealizované…
Byrokracie nás dusí. Samo stavební řízení je toho dokonalým příkladem. Praxe u nás je podobná, jako kdyby v nemocnici, kde jste byl hospitalizován, lékař rozhodl, že jste zdráv a můžete domů, ale před skutečným propuštěním by vás ještě museli odvézt do jiné specializované státní nemocnice, kde by všechny předchozí úkony a dokumentaci musel zkontrolovat další státní lékařský úředník. Stát kontroluje inženýry, které předtím složitě autorizoval a zmocnil k výkonu jejich profese, vybavil je kulatým razítkem se státním znakem. Nyní pracujeme na jednom velkém projektu v západních Čechách z oblasti automotive o rozsahu několik desítek tisíc metrů čtverečních užitné plochy. U takto velkého projektu je dokumentace tak obsáhlá, že kdybychom na stavební úřad dovezli kompletní dokumentaci ve dvanácti paré, neměli by kde sedět. Tu dokumentaci jsme chystali téměř rok, jenom na stavební části pracoval tým více než dvaceti lidí, další na projektech domovní techniky, požární ochrany a tak dále. Je iluzorní myslet si, že takovou dokumentaci může úředník v krátkém čase zkontrolovat. Jsem zastáncem toho, přenést odpovědnost na ty, kteří projekty připravují. Včetně postihu za chyby a nekvalitní práci. Nespoléhejme se na to, že za nás vždycky všechno někdo zkontroluje.
U nás je zatím vše založeno na tvrdém byznysu. Ve Vídni se část bytů staví prostřednictvím družstev, která nesmějí vytvářet zisk. My nyní ve Vídni dokončujeme asi tisíc bytů, část z nich je byznysová, část z nich patří investorům, jejichž úkolem je vytvářet dostupné bydlení.
Z toho, co říkáte tuším, že ani současný, pro mnohé kontroverzní návrh nového stavebního zákona není z vašeho pohledu ten ideální…
Vidím tam věci, které vzbuzují pochybnosti. Teď nedávno jsme měli školení, a přesto ani já si nejsem jistý, jak to je či není s generálním dodavatelem. S těmi slovíčky se tam hraje různě a vzniká dojem, že generální dodavatel bude povinnost. Tak je to třeba uzákoněno na Ukrajině a máme s tím značný problém. Velká část staveb se totiž nerealizuje generálním dodavatelem. K čemu to povede? Když to přeženu, tak v případě rekonstrukce si nemůžete pozvat zedníka, obkladače, podlaháře, elektrikáře či malíře zvlášť, musíte mít jednoho zhotovitele, jednu firmu, která to zastřeší.
Je otázkou, zda zákon, vzhledem k situaci, do konce volebního období vůbec může projít parlamentem…
A to je obrovský ekonomický problém pro celou zemi. Postavte si do řady čísla. Jestliže někde k určitému datu měla stát továrna, která měla něco produkovat, jestliže mělo být na určitém místě otevřeno obchodní centrum, kde by lidé utráceli, jestliže jinde měly stát byty, v nichž by obyvatelé platili nájemné, jsou to ztráty nejen pro investory, ale především pro stát. Pro ten dokonce několikanásobný. Jednak se zpožďuje daň ze zisku, který všechny ty objekty generují, jednak se zpožďuje výběr DPH, protože na každém takovém projektu se proinvestují desítky milionů korun. A to není všechno, v těch objektech také měli pracovat zaměstnanci, je tu tedy ještě nevybraná daň ze mzdy, neplacené sociální odvody. Nemluvím o tom, že v dobách s vyšší nezaměstnaností mnozí z těch zaměstnanců nemuseli být na úřadech práce a pobírat dávky. U nás dochází na projektech ke zpoždění ne měsíc, ale klidně pět šest měsíců. V součtu to mohou být miliardy, o které se náš stát pomalým průběhem stavebních řízení ochuzuje. Miliardy, o které ochuzujeme sami sebe.
Pomůže zrychlit stavby BIM?
Určitě, ale není to jednoduchá cesta zejména pro menší projekční kanceláře. Velká projekční kancelář, jako jsme my, může síly rozložit, má prostředky určené na vzdělávání, ale pokud jste projektant živnostník a musíte věnovat čas učení se novému způsobu práce, nemáte již prostor vydělávat. Ale je to stejné, jako když potřebujete podplavat skálu a trvá to osm minut. Máte jen dvě možnosti, buďto zvládnete zadržet dech na osm minut, nebo umřete. BIM zpočátku práci zpomaluje, ale pak objevíte jeho kouzlo. U bytů se může vyplatit násobně. Stane se, že v první fázi projektu, u půdorysu, předáte plány dál a někdo jiný už řeší technické zařízení. Vy pak posunete jednu patku o pár centimetrů, ale ta informace se dál nedostane, na chybu přijdete až při stavbě. Když stavíte tisíc bytů, je to tisíc chyb. A to se na čase, kvalitě i penězích musí projevit. BIM tuto situaci zcela eliminuje, protože všichni pracujeme na jednom modelu, který se neustále aktualizuje.
Co vás dnes vedle byrokracie brzdí nejvíc?
Dovolím si tvrdit, že dnes už neexistuje nekomplikovaný pozemek. Pro klienty vzniká riziko a napětí, zda vůbec povolení dostanou.
Co znamená komplikovaný pozemek?
Na všechno existují normy, všechno má svá pravidla. Bohužel ne vždy jednoznačná. A i když z praxe víme, jak se pravidla obvykle uplatňují, i když se detailně snažíme zjistit všechny souvislosti, nemáme šanci dohlédnout až na konec, ke konkrétnímu rozhodnutí.
Nenese takové riziko spíše investor?
V principu ano, ale on si u nás jako u generálního projektanta kupuje celý balík služeb včetně veškerého administrativního vyřízení. U velkých investičních celků je inženýring tak trochu i lobbingem, musíte se snažit obhájit projekt a vysvětlit jeho přínosy, přesvědčit státní aparát o jeho kvalitách. A dostat povolení. Jakmile máte stavební povolení, realizace už obvykle není tak složitá.
Vídeň roste dvakrát rychleji než Praha, jinak jsou si český a rakouský trh podobné. S jedním zásadním rozdílem. Marie Terezie vymyslela byrokracii a dostali ji stejným dílem Rakušané i Češi. Jen my jsme ji dotáhli k perfekcionalismu.
Vraťme se k bytové výstavbě? Staví se málo, přestože ze všech stran slyšíme, že byty nejsou. Proč?
Faktorů bude několik. Prvním určitě komplikovanost a délka přípravného řízení. Jestliže v Praze trvá minimálně pět let a dva roky stavíte a jestliže Praha roste minimálně o 20 tisíc obyvatel každým rokem, pak už dnes musíte chystat minimálně 10 tisíc bytů pro rok 2027. To je obrovský problém. Dnes se kupují byty chystané v roce 2013 a dříve. A je otázka, jestli pomalé pouštění bytů na trh není částečně i záměrné. Ve Stockholmu se před lety stalo, že developeři trh neodhadli, pustili na něj větší počet bytů, než trh potřeboval, a způsobilo to obrovský propad cen.
A když už se staví, staví se rezidenční byty, na prodej, nikoliv byty nájemní…
Máme oproti Evropě neúměrně vysoký podíl vlastnického bydlení, který se pomalu bude měnit. I s ohledem na sníženou dostupnost hypoték je už příklon k nájemnímu bydlení patrný. Problém je, že v tom byznysově nastaveném prostředí je pro soukromého investora projekt nájemních bytů složitější, protože je hůře financovatelný. Nemáte pro banky žádné smlouvy o smlouvách budoucích, kterými byste dokladovali rentabilitu projektu. Bylo by dobré více angažovat obce, družstva. To jsme znovu u problematiky dostupného bydlení. Problematiky, s jejímž řešením musí přijít stát. My zkušenosti s dostupnými projekty nájemních bytových domů z Rakouska máme, jsme jako architekti i generální projektant připraveni se zapojit. Hned, jak budou nastavena pravidla.
