Česká republika dlouhodobě trpí nízkou výstavbou

„Připomeňme si, jak se poslední vládě podařila implementace digitalizace stavebního řízení. V rámci hl. m. Prahy chybí podle některých studií až 60 tisíc bytů, což představuje mamutí deficit, který se bude dařit snižovat jen velmi pomalu. Nedostatek bytů tedy přetrvá i v roce 2026, zejména ve velkých městech.,“ komentuje situaci Kryštof Míšek, hlavní analytik Argos Capital.

Zahraniční investoři si nerovnováhy ve výstavbě všímají a aktivně jí dlouhodobě využívají při hledání vyšších výnosů oproti západním vyspělým ekonomikám. Zatímco například v Německu nebo Rakousku se výnosy u kancelářských či logistických projektů často pohybují mezi 3,5–4 %, v České republice dosahují přibližně 5–5,5 %. Rozdíl 0,5 až 1,5 % bodu představuje v prostředí nízké volatility a stabilní ekonomiky velmi zajímavý poměr rizika a výnosu. I proto zůstává český trh jedním z nejatraktivnějších v regionu střední Evropy, zejména pro institucionální investory hledající dlouhodobě stabilní příjem.

„Po extrémních sazbách z roku 2022, kdy hypotéky dosahovaly 6–7 %, došlo v letech 2024–2025 k postupnému poklesu a banky dnes nabízejí úvěry zhruba kolem 4–4,5 %, přičemž rozdíly mezi jednotlivými institucemi jsou spíše malé. Podle poslední podzimní prognózy ČNB z roku 2025 by se navíc situace měla dále stabilizovat: inflace má v roce 2026 klesnout na 2,2 % a 3M PRIBOR se má držet kolem 3,5 %. Pokud se tento scénář naplní, hypoteční sazby by se mohly v roce 2026 pohybovat právě v pásmu 3,5–4 %. Dostupnost bydlení se však zlepší jen mírně, protože nižší sazby samy o sobě nedokážou vykompenzovat vysoké ceny nemovitostí. Retailová poptávka tak pravděpodobně poroste zejména díky refinancování starších a výrazně dražších hypoték,“ doplňuje Míšek.

„V regionech jsou ceny nemovitostí výrazně nižší, často o 40–70 % oproti Praze, a trh je zde obecně více v rovnováze. Pro srovnání nejvíce cenově rostou zejména lokality s vysokou průmyslovou aktivitou, jako je Plzeň, Brno či Liberec. V řadě oblastí navíc hrají významnější roli investoři do investičních bytů, kteří využívají stále příznivého poměru nájemného k pořizovací ceně. Naopak v částech České republiky, kde je méně pracovních příležitostí nebo dochází k odlivu mladých lidí či je zde slabší trh práce dochází k stagnaci cen nemovitostí. V letošním roce propouští zejména podniky v průmyslových oblastech, kde jsou tím pádem byty hůře likvidní a následně to brání jejich obyvatelům v přesunu za novými pracovními příležitostmi,“ dodává Míšek.

Bydlení je dnes problémem pro 8 z 10 Čechů a pro 64 % respondentů je nemožné najít ve svém regionu byt či dům za dostupnou cenu. Aby toho nebylo málo, téměř polovina Čechů dává na bydlení více než 30 % svých příjmů, což výrazně omezuje jejich finanční stabilitu a schopnost tvořit úspory. Vyplývá to z aktuálního průzkumu STEM/MARK mezi 2500 respondenty pro Salutem Group. Přitom k řešení bytové krize mohou pomoci rekonstrukce již existujících objektů – ty vítá 59 % Čechů.

Ve svém a kompletně splaceném bydlení aktuálně žije pouze 38 % Čechů. Další téměř pětina respondentů splácí hypotéku a téměř třetina Čechů bydlí v nájmu. Náklady na bydlení jsou tak pro mnoho lidí likvidační – téměř polovina Čechů (45 %) na ně dává více než 30 % svých příjmů.

„Jak vyplývá z průzkumu, pro téměř dvě třetiny Čechů je nemožné najít ve svém regionu cenově dostupné bydlení. Jako hlavní překážky uvádí lidé nejčastěji vysoké ceny nemovitostí (79 %), nízké příjmy (42 %) nebo vysoké úroky hypoték (25 %),” komentuje výsledky průzkumu Jaroslav Ton, spoluzakladatel Salutem Group.

Zvlášť zranitelní jsou mladí – 38 % mladých ve věku 18–29 let žije u rodičů nebo ve sdíleném bydlení. Až 61 % mladých vlastní bydlení plánuje, ale finančně na něj nedosáhne. Bez úspor je 29 % mladých.