Kde je klíč k dostupnějšímu bydlení?

Dokud je nepojmenujeme, žádná nižší úroková sazba situaci nevyřeší. Za poslední rok sleduji na trhu tři trendy, které zásadně přepisují pravidla české výstavby.

Prvním zlomem je rychlejší zdražování pozemků než samotná výstavba domu. V prvním čtvrtletí roku 2026 vzrostly ceny pozemků mezikvartálně o 2,8 procenta, nejrychleji za téměř tři roky, a meziročně o 8 procent (ČSOB Index Bydlení). Nestojí za tím přitom spekulace ani přehřátá poptávka, ale zastaralé územní plány a přetížené kapacity inženýrských sítí. Bez připravených parcel prostě nelze stavět, bez ohledu na to, jak levné jsou hypotéky nebo jaké moderní technologie použijeme. A to je problém, který se nedá vyřešit snížením repo sazby o čtvrt procentního bodu. Nedávno schválený Metropolitní plán města Prahy, který otevírá prostor pro výstavbu až 350 tisíc bytů a nabývá platnosti od září tohoto roku, je krokem správným směrem, ale podobný posun potřebují desítky dalších měst. A potřebují ho rychle.

Dalším trendem je, že podstatně zdražuje práce, zatímco ceny stavebních materiálů v posledních letech stagnovaly, a dokonce se drží pod hladinou inflace. Práce dnes tvoří přibližně 60 procent celkových nákladů projektu, přičemž ještě před několika lety tomu bylo přesně naopak. Řemeslníků ubývá a nová pracovní síla není na obzoru. Cena práce u průměrného rodinného domu se za poslední tři roky zvýšila o 18,8 procenta, zatímco cena materiálu pouze o 4 procenta (CS ÚRS 2026 II a 2023 II). V praxi to znamená, že i kdyby všechny stavební materiály zůstaly na stejné ceně jako dnes, průměrná stavba se bude každým rokem prodražovat, a to jen vlivem rostoucích nákladů za práci. Proto je třeba také hledat systémová řešení na straně produktivity, tedy prefabrikaci, robotizaci a přesnější plánování celého procesu výstavby. Kdo to nepochopí včas, bude stavět čím dál tím dráž.

Třetí trend je strukturální. Poprvé od roku 1998 přebírají roli hlavního motoru výstavby bytové domy. V roce 2025 se začalo stavět 12 750 rodinných domů, zatímco bytových domů bylo zahájeno přes 16 150 jednotek. Výhled na letošek přitom jasně ukazuje, že se tyto nůžky budou nadále rozevírat. To není jen statistická kuriozita. Bytový dům klade zcela jiné nároky na projektování, logistiku i rychlost realizace oproti rodinnému domu.

Realita je bohužel taková, že bojujeme s chronickým nedostatkem lidí, který se v dohledné době nezlepší. Musíme proto na trh nahlížet diferencovaně. Zatímco u velkých bytových projektů je cestou k efektivitě prefabrikace a systémová řešení typu Design & Build, které šetří kapacity, u rodinných domů je hlavní brzdou nedostatek připravených pozemků a byrokracie. Tady musí přijít na řadu politika a uvolnění územních plánů pro zlevnění pozemků a radikální zrychlení povolovacích procesů. Čas je totiž naším největším nepřítelem: čím déle se stavba „papírově“ připravuje, tím více ji ve výsledku prodraží mimo jiné i neustále rostoucí cena práce.

Česko už si nemůže dovolit stavět postaru. Klíčem k dostupnějšímu bydlení je proto kombinace technologické vyspělosti u bytové výstavby a systémových změn u rodinných domů. Konkrétně to je uvolnění územních plánů a příslib efektivnějšího stavebního zákona od ledna 2027.