Pátek 19. července 2024
ikona hodiny8. 4. 2022 17:24

Investice do komerčních nemovitostí vzrostly o 6 %

Výstavba, provoz, financování, development a akvizice komerčních nemovitostí v roce 2022 a v dalších letech budou i nadále ovlivňovány cenami paliv, energií a stavebních materiálů. K tomu se přidají problémy v dodavatelských řetězcích, nearshoring provozů a rychle rostoucí inflace. Studie Colliers CEE Investment Scene 2021/2022 předpovídá, že tyto faktory budou mít přímý dopad na prodejní ceny a výši nájemného.

Kamil Pittner autor

Foto: Shutterstock.com Trh komerčních nemovitostí meziročně vzrostl Foto: Shutterstock.com

„V regionu střední a východní Evropy CEE registrujeme návrat některých investorů k vyčkávací taktice před přijetím investičního rozhodnutí,“ vysvětluje Kevin Turpin, regionální ředitel pro kapitálové trhy ve střední a východní Evropě společnosti Colliers. „Stejně tak jsme zaznamenali odklad nebo úplné zrušení některých leasingových transakcí. Část z nich údajně souvisela s účastí ruských společností a další s nejistotou spojenou s válkou a její fyzickou blízkostí. Zároveň se vždy najdou subjekty, které budou i v těch nejtěžších dobách vždy hledat a nacházet příležitosti.“

Objem investic ve střední a východní Evropě v letech 2017–2021

Navzdory narušení celé ekonomiky pandemií byly celkové objemy investic za rok 2021 v celkové výši 11,07 miliardy eur meziročně vyšší o 6 %, ale o 20 % nižší než v roce 2019. Společnost Colliers původně odhadovala, že celoroční objemy pro rok 2022 by mohly dosáhnout více než 12,0 mld. eur, nicméně válka na Ukrajině tento výhled ovlivnila negativně.

Míra růstu objemu investic v regionu CEE

Většina zemí v regionu CEE v roce 2021 zaostala za objemem svých trhů před pandemií, ale Polsko s 57 % podílu na celkovém objemu v roce 2021 dosáhlo svého pětiletého předpandemického průměru. V posledním čtvrtletí roku nesporně došlo k oživení aktivity, ale některé trhy stále brzdí nedostatek dostupných investičních produktů.

Nejzajímavější výnosy ve 4. čtvrtletí 2021 a prognóza na příštích 12 měsíců

Na mnoha trzích v regionu jsme zaznamenali jen omezené pohyby výnosů z nejzajímavějších nemovitostí. Došlo k tomu především kvůli přetrvávajícímu nedostatku transakcí, z nichž by se daly vyvodit pohyby v některých sektorech a na některých trzích. Výjimkou jsou výnosy z nejlukrativnějších logistických investičních projektů, které se od 1. čtvrtletí 2020 v celé střední a východní Evropě snížily v průměru o téměř 100 bazických bodů, v Polsku dokonce o  více než 180 bazických bodů. Colliers i nadále zastává názor, že na některých trzích dojde k další kompresi výnosů, ačkoliv pandemie a dopady války na Ukrajině vyvolávají inflaci, růst úrokových sazeb a negativních ekonomických tlaků.

Obchody podle odvětví

Poprvé od roku 2008 došlo k nejvíce transakcím v průmyslovém sektoru s 38% podílem na objemu obchodů v roce 2021. Kanceláře a rezidenční nemovitosti nadále zaznamenávají stabilní objemy transakcí, a to i přesto, že na trhu je relativní nedostatek dostupných investičních projektů k prodeji. V oblasti nemovitostí pro maloobchod dochází k většímu objemu transakcí u retailových parků a supermarketů, zatímco objemy transakcí v oblasti pohostinství zůstávají celkově omezené.

Finanční toky podle původu kupujícího

Západoevropské a severoevropské fondy stály v roce 2021 za 36 % objemu veškerých transakcí; zejména se jednalo o kapitál z Německa, Velké Británie, Rakouska a Švédska. Velmi silná byla také role kapitálu ze střední a východní Evropy s 32% podílem na celkových objemech obchodů. Celkově byl nejaktivnější kapitál z České republiky s 18% podílem; byl zodpovědný za 52 % objemů transakcí v ČR, 68 % na Slovensku a podílel se také akvizicích v Polsku, Rumunsku, Maďarsku a Bulharsku.

Ekonomické ukazatele a hybné síly

Vzhledem k pandemii a geopolitickým krizím jsou globální ekonomické vyhlídky i nadále krajně proměnlivé a lze je jen obtížné předvídat. Současná situace je velmi složitá a má dopad na mnoho odvětví ekonomiky. S největší pravděpodobností se v průběhu roku 2022 bude ekonomická situace zhoršovat, eventuální zlepšení lze očekávat až následně. Válka na Ukrajině a související sankce, faktory spojené s pandemií i ESG, to vše bude mít dopad na trhy s nemovitostmi z hlediska nabídky, poptávky i cenové dostupnosti. Ne všechny tyto dopady budou negativní a v jednotlivých sektorech trhu s nemovitostmi se budou lišit. „Rostoucí inflaci i úrokové sazby sledujeme velmi pečlivě, protože ukončí dlouhotrvající období stabilně nízkých sazeb. To v oblasti nemovitostí ovlivní náklady na dluh a tvorbu cen, ale bude mít dopad také na řadu dalších nákladů, ať už pro investory, developery, nájemce nebo spotřebitele,“ dodává Kevin Turpin.

ESG se integruje do procesů finanční prověrky komerčních nemovitostí

Integrace faktorů ESG do rozhodování investorů v oblasti nemovitostí je stále naléhavější, zejména kvůli rozdílům v benchmarkingu a implementaci ESG, které existují mezi jednotlivými realitními subjekty a sektory v regionu střední a východní Evropy.

Oana Stamatin, ředitelka ESG pro střední a východní Evropu a Rumunsko ve společnosti Colliers, komentuje tuto situaci následujícím způsobem: „Všichni jsme již slyšeli termín ‘uvízlá aktiva‘, tedy taková, u nichž hrozí pokles hodnoty v důsledku změn v legislativě a předpisech. V závislosti na tom, zda nemovitosti kupujete, držíte nebo prodáváte, budete tato rizika vnímat zcela odlišně. Prvky, které tvoří ESG, se do budoucna stanou pro investiční strategie stále důležitější. Provedení přezkumu ESG v průběhu procesu due diligence (finanční prověrky) může investorům pomoci identifikovat hrozby spojené s transakcemi i klíčové příležitosti pro zlepšení faktorů ESG po akvizici a zároveň upozornit na nedostatečné standardy nebo identifikovat odpovědnost vzhledem k regulacím.“

Obchody podle odvětví

Poprvé od roku 2008 došlo k nejvíce transakcím v průmyslovém sektoru s 38% podílem na objemu obchodů v roce 2021. Kanceláře a rezidenční nemovitosti nadále zaznamenávají stabilní objemy transakcí, a to i přesto, že na trhu je relativní nedostatek dostupných investičních projektů k prodeji. V oblasti nemovitostí pro maloobchod dochází k většímu objemu transakcí u retailových parků a supermarketů, zatímco objemy transakcí v oblasti pohostinství zůstávají celkově omezené.

Finanční toky podle původu kupujícího

Západoevropské a severoevropské fondy stály v roce 2021 za 36 % objemu veškerých transakcí; zejména se jednalo o kapitál z Německa, Velké Británie, Rakouska a Švédska. Velmi silná byla také role kapitálu ze střední a východní Evropy s 32% podílem na celkových objemech obchodů. Celkově byl nejaktivnější kapitál z České republiky s 18% podílem; byl zodpovědný za 52 % objemů transakcí v ČR, 68 % na Slovensku a podílel se také akvizicích v Polsku, Rumunsku, Maďarsku a Bulharsku.

Ekonomické ukazatele a hybné síly

Vzhledem k pandemii a geopolitickým krizím jsou globální ekonomické vyhlídky i nadále krajně proměnlivé a lze je jen obtížné předvídat. Současná situace je velmi složitá a má dopad na mnoho odvětví ekonomiky. S největší pravděpodobností se v průběhu roku 2022 bude ekonomická situace zhoršovat, eventuální zlepšení lze očekávat až následně. Válka na Ukrajině a související sankce, faktory spojené s pandemií i ESG, to vše bude mít dopad na trhy s nemovitostmi z hlediska nabídky, poptávky i cenové dostupnosti. Ne všechny tyto dopady budou negativní a v jednotlivých sektorech trhu s nemovitostmi se budou lišit. „Rostoucí inflaci i úrokové sazby sledujeme velmi pečlivě, protože ukončí dlouhotrvající období stabilně nízkých sazeb. To v oblasti nemovitostí ovlivní náklady na dluh a tvorbu cen, ale bude mít dopad také na řadu dalších nákladů, ať už pro investory, developery, nájemce nebo spotřebitele,“ dodává Kevin Turpin.

ESG se integruje do procesů finanční prověrky komerčních nemovitostí

Integrace faktorů ESG do rozhodování investorů v oblasti nemovitostí je stále naléhavější, zejména kvůli rozdílům v benchmarkingu a implementaci ESG, které existují mezi jednotlivými realitními subjekty a sektory v regionu střední a východní Evropy.

Oana Stamatin, ředitelka ESG pro střední a východní Evropu a Rumunsko ve společnosti Colliers, komentuje tuto situaci následujícím způsobem: „Všichni jsme již slyšeli termín ‘uvízlá aktiva‘, tedy taková, u nichž hrozí pokles hodnoty v důsledku změn v legislativě a předpisech. V závislosti na tom, zda nemovitosti kupujete, držíte nebo prodáváte, budete tato rizika vnímat zcela odlišně. Prvky, které tvoří ESG, se do budoucna stanou pro investiční strategie stále důležitější. Provedení přezkumu ESG v průběhu procesu due diligence (finanční prověrky) může investorům pomoci identifikovat hrozby spojené s transakcemi i klíčové příležitosti pro zlepšení faktorů ESG po akvizici a zároveň upozornit na nedostatečné standardy nebo identifikovat odpovědnost vzhledem k regulacím.“

Články autora Kamil Pittner

Nejnovější články

Pohled z praxe
Česká firma zrychlila dispečink britských sanitek o 20 %

Po prvotní pilotní fázi pomohl český poskytovatel cloudového...

Společnost EMED patří mezi dynamické a rychle rostoucí...

Výrazný přínos implementace českého softwaru potvrzuje Craig Smith,...

EMED začínal s využíváním Daktely s 280 zaměstnanci...

Spojené království představuje pro Daktelu unikátní výzvy a...

Vzhledem k expanzi Daktela vybudovala lokální tým deseti...

Jiří Havlíček, generální ředitel společnosti Daktela, k tomu...

Analýzy
Češi nejvíce využívají sdílených služeb ubytování

„Průzkum se zaměřil na specifika sdílené ekonomiky a...

„Průzkum se také zaměřil na otázku, v čem...

Analýzy
Potraviny v Česku zlevňují nejrychleji v EU

Pokud se podíváme na inflační čísla detailněji, v...

Česko naopak zůstává premiantem při pohledu na ceny...

Po červnovém překvapení odhadujeme další pozvolný pokles spotřebitelské...

Nejnovější Analýzy

Analýzy
Češi nejvíce využívají sdílených služeb ubytování

„Průzkum se zaměřil na specifika sdílené ekonomiky a...

„Průzkum se také zaměřil na otázku, v čem...

Analýzy
Potraviny v Česku zlevňují nejrychleji v EU

Pokud se podíváme na inflační čísla detailněji, v...

Česko naopak zůstává premiantem při pohledu na ceny...

Po červnovém překvapení odhadujeme další pozvolný pokles spotřebitelské...

Analýzy
Kancelářské budovy v Praze stárnou, řešením je refit

Zhruba 30 % pražského trhu kanceláří v současnosti...

Nabídka služeb, vybavení objektu a splnění kritérií ESG...

Přese všechno platí, že rekonstrukce starých budov může...

Investice do rekonstrukcí starších budov jeví jako efektivní...

Srovnání s ostatními evropskými městy přitom dle ní...