Česko v pasti NIMBYsmu
Názory
28. 4. 2024 05:50
Restart Česka. Republika v pohybu. Česko musí zrychlit. The country for the future. To vše jsou názvy strategií, jak modernizovat...
Trh průmyslových nemovitostí zažívá od pandemie Covid-19 setrvalý růst. Jen za poslední dva roky na trhu přibyly téměř 2 miliony m2. Důležitým faktorem, který podpořil zájem investorů o tento typ nemovitostí, bylo zvyšování nájemného. Prime rent, tedy nájemné v nejžádanějších lokalitách, vzrostl o 72 % ve srovnání s obdobím před pěti lety a o 50 % od roku 2021, což tento trh učinilo velmi atraktivním.
„Na vlně zvýšeného zájmů o české průmyslové nemovitosti se veze i zvýšená stavební aktivita. Ve výstavbě je aktuálně téměř 1,5 milionu metrů čtverečních nových moderních průmyslových prostor, které by měly být na trh uvedeny v příštích 6-18 měsících,“ vysvětluje Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers, a dodává: „Nejaktivnějším regionem z hlediska výstavby bývalo tradičně hlavní město a okolí, nyní zde však aktivita slábne, a to zejména kvůli nedostatku pozemků a složitějšímu a zdlouhavějšímu procesu povolování. Ve všech ostatních regionech dochází naopak k rozmachu výstavby, a to i přesto, že poptávka po prostorách není letos tak vysoká jako v předchozích letech. V Karlovarském kraji tak probíhá plných 26 % veškeré výstavby, v Plzeňském kraji pak 13 %. V Jihomoravském, Ústeckém a Moravskoslezském kraji po 12 %.“
Rostoucí neobsazenost – ozdravný trend na trhu
S takto silnou stavební aktivitou souvisí i mírný růst neobsazenosti. Ta se zvýšila již třetí čtvrtletí v řadě a aktuálně činí 1,71 %, což je ve srovnání s jinými evropskými trhy stále výrazně nízká hodnota.
„Zdravá úroveň neobsazenosti se pohybuje kolem 4–5 %. Naposledy se český trh na těchto úrovních pohyboval v letech 2019 a 2020, kdy neobsazenost začala klesat ze zhruba 5 % až pod 1 % na konci roku 2022. Český trh má před sebou ještě dlouhou cestu, než úrovně kolem 4–5 % opět dosáhne,“ vysvětluje Josef Stanko s tím, růst neobsazenosti není na škodu. Na trhu bylo v posledních dvou letech nabízeno extrémně nízké množství volných ploch. Díky zvýšené neobsazenosti a plochám dostupným k okamžitému pronájmu mají nájemci více možností, o kterých mohou uvažovat.
Poptávka o třetinu vyšší než pětiletý průměr
Celková poptávka ve 2. čtvrtletí byla v porovnání s přechozími kvartály vysoká a činila přibližně 597 000 m2. To je téměř o třetinu více ve srovnání s pětiletým průměrem a pomůže vynahradit trhu pomalé tempo předchozích dvou čtvrtletí. Čistá realizovaná poptávka představovala 46 % celkového objemu (278 800 m2) a je tedy na podobné úrovni jako v předchozích dvou čtvrtletích. Objem nových pronájmů, předpronájmů a expanzí se tedy nezměnil a nynější nárůst celkové poptávky byl způsoben výhradně renegociacemi.
Z hlediska sektorů dominovaly stejně jako v posledních třech čtvrtletích čisté realizované poptávce výrobní společnosti, které zaujaly více než 60 % všech transakcí, následovaly logistické společnosti s 23 %.
Ceny nájemného se stabilizují
Po obrovském růstu nájemného v posledních dvou letech se ceny v nejvýznamnějších lokalitách na trhu mírně snížily. Aktuální výše prime rent v Praze se pohybuje podobně jako v předchozím čtvrtletí v rozmezí 7,50–7,80 €/m2/měsíc. „Tento vývoj ukazuje posun ke stabilizaci nájemného na trhu po období rychlého růstu. Očekáváme, že tento trend bude pokračovat a že se nájemné v Praze v nejlepších kategoriích v dohledné době ustálí na úrovni kolem 7,00–7,50 €/m2/měsíc. Regiony mimo Prahu představují odlišný příběh a určitý prostor pro růst nájemného se zde stále nachází,“ komentuje Josef Stanko s tím, že nájemné za mezaninové kancelářské prostory se pohybuje mezi 9,50–12,50 €/m2/měsíc. Poplatky za služby se obvykle pohybují kolem 0,75–1,00 €/m2/měsíc.
Spekulativní výstavba může dále ovlivnit trh
Trh by mohl ještě významněji ovlivnit rostoucí podíl spekulativní výstavby. V první polovině roku 2023 developeři spekulativní výstavbu zvyšovali, ve 2. čtvrtletí se podíl spekulativní výstavby zvýšil o 4 % na 38 %. „Dle našeho názoru ale zvyšující tempo spekulativní výstavby pravděpodobně nevydrží, pokud budou přetrvávat nepříznivé ekonomické podmínky. Vždy je dobré mít na paměti, že průmyslové nemovitosti jsou mnohem flexibilnější než jiná aktiva v sektoru nemovitostí. Rychle reagují na příznivé i nepříznivé podmínky na trhu,“ říká na závěr Josef Stanko.
