Sobota 13. dubna 2024
ikona hodiny29. 12. 2022 07:01

Pražský rezidenční trh je největší, nejdražší i nejvíc přehřátý

V oblasti rezidenčních nemovitostí se Češi orientují převážně na vlastnický model. Poměr vlastnických a nájemních bytů tak například v Praze činí podobně jako v průměru EU27 přibližně 70:30. Pokud však jde o vývoj trhu směrem k novým trendům, Česká republika za vyspělejšími trhy poněkud zaostává. S nárůstem hybridního modelu práce, intenzivním náborem talentů a rozmachem sektoru podnikových služeb budou Praha a další velká česká města brzy potřebovat flexibilnější řešení bydlení. Průměrná nabídková cena za nově postavený byt v Praze činila ve 3. čtvrtletí přibližně 155 000 Kč za metr čtvereční. To představuje nárůst o 7 % jen od začátku roku 2022. Vzhledem k aktuální ekonomické situaci se dá očekávat rozmach institucionálních pronájmů. Vyplývá to z analýzy společnosti Colliers, která patří ke špičce v poskytování diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

Kamil Pittner autor

Foto: Shutterstock.com Rezidenční trh v Praze Foto: Shutterstock.com

Podle posledního sčítání lidu je v Praze přibližně 721 300 bytů. Počet nově dodaných bytů ročně činí v průměru přibližně 5 500 jednotek, což je jen polovina toho, co město potřebuje. „Tento nedostatek je způsoben zejména zdlouhavým povolovacím řízením, extrémně dlouhá je především doba potřebná k získání územního rozhodnutí. Podle indexu Světové banky Doing Business z roku 2019 byla Česká republika dokonce až na 156. místě ze 190 sledovaných ekonomik světa v délce povolovacího procesu pro jednoduchý projekt. Ve skutečnosti se některé projekty v Praze mohou pokoušet získat územní rozhodnutí i více než 8 let,“ komentuje Josef Stanko z oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers s tím, že právě prohlubující se nedostatek bytů způsobuje růst jejich cen.

Prodeje bytů

Prodejní i nabídkové ceny bytů výrazněji rostou od roku 2014. Ve 3. čtvrtletí činila průměrná nabídková cena za nově postavený byt v Praze přibližně 155 000 Kč (přibližně 6 310 EUR) za metr čtvereční. To představuje nárůst o 7 % jen od začátku roku 2022. Pokud se podíváme zpět na údaje před pandemií, průměrná cena ve 3. čtvrtletí 2019 činila 106 000 Kč za metr čtvereční, což znamená nárůst o 46 % za pouhé 3 roky. Hlavní příčinou tohoto nárůstu byl výrazný převis poptávky nad nabídkou, která stále není uspokojena.

Odborníci se shodují, že při současných cenách a pravidlech pro hypotéky pražský rezidenční trh v podstatě narazil na hranici toho, co je možné a rozumné požadovat za nový byt. „Podle CG-Indexu zhotoveného jedním z největších developerů by v tuto chvíli každý jednotlivec, který uvažuje o koupi průměrného bytu o rozloze 70 m2 v Praze v hotovosti, musel v přepočtu spořit celý roční průměrný výdělek 17,3 roku. To je v současnosti nejhorší výsledek v rámci celé Evropské unie. Pro srovnání, stejný ukazatel ve Varšavě činí pouze 8,8 roku a v Berlíně, kde je situace v oblasti bydlení často označována za kritickou, je to 9,2 roku,“ přibližuje Josef Stanko.

Výrazný nárůst cen je patrný i na sekundárním trhu s byty.  Ceny starších bytů v Praze rostou ve stejném časovém období podobným tempem, jako je tomu v případě akcelerace cen novostaveb. Aktuální cena ve 3. čtvrtletí 2022 činí v průměru 124 000 Kč (resp. 5 050 EUR) za metr čtvereční. Po rychlém růstu sekundárního trhu v posledních třech letech se v roce 2022 očekává pokles cen v tomto sektoru. Od začátku tohoto roku se růst průměrné ceny výrazně zpomalil a dosáhl pouhých 2 %. Jak se zdá, trh již narazil na svůj cenový strop, což naznačují i aktuální celkové objemy nových hypoték.

Pronájmy bytů

V odvětví pronájmu došlo k několika skokovým změnám, které se odehrály v krátkém časovém sledu. Tyto změny ovlivnila nejdříve pandemie a s ní spojené uvolnění bytů dříve nabízených prostřednictvím neregulovaných platforem AirBnB, poté uprchlická vlna z Ukrajiny. Před pandemií v roce 2020 dosáhl odhadovaný počet pronajímaných bytů přes AirBnB více než 14 000 jednotek. Krátce po vypuknutí Covid-19 se s náhlým odchodem studentů a turistů mnoho z těchto bytů dostalo na trh střednědobých a dlouhodobých pronájmů, což v prvním čtvrtletí roku 2021 srazilo průměrné požadované nájemné na přibližně 310 Kč (přibližně 12,6 EUR) za metr čtvereční. Od té doby, s odeznívající pandemií, začalo nájemné opět růst na přibližně 385 Kč (přibližně 15,70 EUR) ve 3. čtvrtletí 2022. I přes tuto skutečnost se dostupnost bytů na pronájem od prvního pololetí 2021 rapidně snížila, a to z více než 13 400 jednotek ve druhém čtvrtletí 2021 na pouhých 6 100 jednotek ve třetím čtvrtletí 2022, a to zejména kvůli silné uprchlické vlně z Ukrajiny.

Nedostatek bytů na pronájem způsobil, že pražský nájemní trh začal přitahovat pozornost nových provozovatelů institucionálního pronájmu a i tradiční developeři začali otevřeně uvažovat o nových PRS projektech, kde by marketing projektu, profesionální správa a nabídka nadstandardních služeb pro nájemníky mohlo ospravedlnit nadprůměrné nájemné. To je obvykle vyšší než na klasickém veřejném trhu. Z dostupných údajů vyplývá, že požadované nájemné v projektech PRS se pohybuje v rozmezí 350 až 750 Kč za metr čtvereční. V lokalitách v centru města se pohybuje přibližně od 450 Kč do 650 Kč za metr čtvereční. „Podle našich průzkumů odhadujeme, že počet bytů této kategorie se pohybuje v rozmezí 5 000 až 7 500, včetně toho, co je v současné době ve výstavbě,“ doplňuje Josef Stanko a dodává: „I přesto, že mezi Čechy bude i nadále vládnout preference vlastnického bydlení, trh s nájemními byty bude setrvale růst, a to zejména vzhledem k současné ekonomické situaci a podmínkám, za kterých je možné získat byt prostřednictvím hypotéky. PRS tak bude stále častěji jednou z mála možností, jak budou moci Pražané bydlet a pracovat přímo v hlavním městě.“

Články autora Kamil Pittner

Nejnovější články

Expertní pohled
Firemní benefity v roce 2024: Včerejšek neplatí!

Ke změně náhledu dochází po téměř 30 letech...

Zatímco výše prvních dvou se bude každoročně měnit,...

V této oblasti se nově zavádí pojem daňově...

Zaměstnavatel má tři možnosti, jak svým zaměstnancům přispívat...

„Na straně zaměstnavatele je příspěvek na stravování v...

„Právě tato oblast budí největší vášně a je...

„Všechno plnění je potřeba načítat průběžně na mzdovém...

„Pokud jde o zaměstnavatele a třeba výše uváděný...

Pohled z praxe
Prestižní ocenění pro Lázně Luhačovice

Ocenění převzal generální ředitel Ing. Jiří Dědek: „Ocenění...

„Příkladem je naše dlouhodobá péče o přírodní minerální...

Trendy
Proč Ostrava potřebuje developery?

Místní samospráva ovšem nedokáže takovou výstavbu uspokojit sama....

„Není pochyb o tom, že jedním ze stěžejních...

Navzdory tomu se Ostrava dynamicky mění k lepšímu....

Jednou ze základních podmínek oživení městského centra je...

Věhlas Stodolní se zrodil v devadesátých letech minulého...

Že je to možné, ukazuje proměna obou břehů...

Nejnovější Analýzy

Analýzy
České nábytkářství oslabuje, ale ne dramaticky

„Již několik let panují v globální ekonomice jisté propady,...

„Pokles na 51,45 mld. Kč je stále velmi...

Špatná podle Tomáše Lukeše není ani spotřeba nábytku...

Suma za import nábytku v roce 2023 dosáhla 28,18...

Za vyloženě pozitivní trend AČN považuje růst podílu...

Český nábytek podle Čudky vyniká invencí i kvalitou....

Analýzy
Retail se těší na lepší časy

„Zpráva hodnotí uplynulý rok 2023 a nastiňuje výzvy...

Podle publikované zprávy by se tento negativní trend...

„Je zásadní zdůraznit, že současné trendy a proměna...

Analýzy
Která generace je nejupracovanější?

Podle průzkumu, který společnost Colliers zrealizovala mezi 503...

Více než polovina dotazovaných by totiž možnost zkrácení...

Čtyřdenní pracovní týden se testuje v mnoha firmách...