Úterý 16. července 2024
ikona hodiny29. 12. 2022 07:01

Pražský rezidenční trh je největší, nejdražší i nejvíc přehřátý

V oblasti rezidenčních nemovitostí se Češi orientují převážně na vlastnický model. Poměr vlastnických a nájemních bytů tak například v Praze činí podobně jako v průměru EU27 přibližně 70:30. Pokud však jde o vývoj trhu směrem k novým trendům, Česká republika za vyspělejšími trhy poněkud zaostává. S nárůstem hybridního modelu práce, intenzivním náborem talentů a rozmachem sektoru podnikových služeb budou Praha a další velká česká města brzy potřebovat flexibilnější řešení bydlení. Průměrná nabídková cena za nově postavený byt v Praze činila ve 3. čtvrtletí přibližně 155 000 Kč za metr čtvereční. To představuje nárůst o 7 % jen od začátku roku 2022. Vzhledem k aktuální ekonomické situaci se dá očekávat rozmach institucionálních pronájmů. Vyplývá to z analýzy společnosti Colliers, která patří ke špičce v poskytování diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

Kamil Pittner autor

Foto: Shutterstock.com Rezidenční trh v Praze Foto: Shutterstock.com

Podle posledního sčítání lidu je v Praze přibližně 721 300 bytů. Počet nově dodaných bytů ročně činí v průměru přibližně 5 500 jednotek, což je jen polovina toho, co město potřebuje. „Tento nedostatek je způsoben zejména zdlouhavým povolovacím řízením, extrémně dlouhá je především doba potřebná k získání územního rozhodnutí. Podle indexu Světové banky Doing Business z roku 2019 byla Česká republika dokonce až na 156. místě ze 190 sledovaných ekonomik světa v délce povolovacího procesu pro jednoduchý projekt. Ve skutečnosti se některé projekty v Praze mohou pokoušet získat územní rozhodnutí i více než 8 let,“ komentuje Josef Stanko z oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers s tím, že právě prohlubující se nedostatek bytů způsobuje růst jejich cen.

Prodeje bytů

Prodejní i nabídkové ceny bytů výrazněji rostou od roku 2014. Ve 3. čtvrtletí činila průměrná nabídková cena za nově postavený byt v Praze přibližně 155 000 Kč (přibližně 6 310 EUR) za metr čtvereční. To představuje nárůst o 7 % jen od začátku roku 2022. Pokud se podíváme zpět na údaje před pandemií, průměrná cena ve 3. čtvrtletí 2019 činila 106 000 Kč za metr čtvereční, což znamená nárůst o 46 % za pouhé 3 roky. Hlavní příčinou tohoto nárůstu byl výrazný převis poptávky nad nabídkou, která stále není uspokojena.

Odborníci se shodují, že při současných cenách a pravidlech pro hypotéky pražský rezidenční trh v podstatě narazil na hranici toho, co je možné a rozumné požadovat za nový byt. „Podle CG-Indexu zhotoveného jedním z největších developerů by v tuto chvíli každý jednotlivec, který uvažuje o koupi průměrného bytu o rozloze 70 m2 v Praze v hotovosti, musel v přepočtu spořit celý roční průměrný výdělek 17,3 roku. To je v současnosti nejhorší výsledek v rámci celé Evropské unie. Pro srovnání, stejný ukazatel ve Varšavě činí pouze 8,8 roku a v Berlíně, kde je situace v oblasti bydlení často označována za kritickou, je to 9,2 roku,“ přibližuje Josef Stanko.

Výrazný nárůst cen je patrný i na sekundárním trhu s byty.  Ceny starších bytů v Praze rostou ve stejném časovém období podobným tempem, jako je tomu v případě akcelerace cen novostaveb. Aktuální cena ve 3. čtvrtletí 2022 činí v průměru 124 000 Kč (resp. 5 050 EUR) za metr čtvereční. Po rychlém růstu sekundárního trhu v posledních třech letech se v roce 2022 očekává pokles cen v tomto sektoru. Od začátku tohoto roku se růst průměrné ceny výrazně zpomalil a dosáhl pouhých 2 %. Jak se zdá, trh již narazil na svůj cenový strop, což naznačují i aktuální celkové objemy nových hypoték.

Pronájmy bytů

V odvětví pronájmu došlo k několika skokovým změnám, které se odehrály v krátkém časovém sledu. Tyto změny ovlivnila nejdříve pandemie a s ní spojené uvolnění bytů dříve nabízených prostřednictvím neregulovaných platforem AirBnB, poté uprchlická vlna z Ukrajiny. Před pandemií v roce 2020 dosáhl odhadovaný počet pronajímaných bytů přes AirBnB více než 14 000 jednotek. Krátce po vypuknutí Covid-19 se s náhlým odchodem studentů a turistů mnoho z těchto bytů dostalo na trh střednědobých a dlouhodobých pronájmů, což v prvním čtvrtletí roku 2021 srazilo průměrné požadované nájemné na přibližně 310 Kč (přibližně 12,6 EUR) za metr čtvereční. Od té doby, s odeznívající pandemií, začalo nájemné opět růst na přibližně 385 Kč (přibližně 15,70 EUR) ve 3. čtvrtletí 2022. I přes tuto skutečnost se dostupnost bytů na pronájem od prvního pololetí 2021 rapidně snížila, a to z více než 13 400 jednotek ve druhém čtvrtletí 2021 na pouhých 6 100 jednotek ve třetím čtvrtletí 2022, a to zejména kvůli silné uprchlické vlně z Ukrajiny.

Nedostatek bytů na pronájem způsobil, že pražský nájemní trh začal přitahovat pozornost nových provozovatelů institucionálního pronájmu a i tradiční developeři začali otevřeně uvažovat o nových PRS projektech, kde by marketing projektu, profesionální správa a nabídka nadstandardních služeb pro nájemníky mohlo ospravedlnit nadprůměrné nájemné. To je obvykle vyšší než na klasickém veřejném trhu. Z dostupných údajů vyplývá, že požadované nájemné v projektech PRS se pohybuje v rozmezí 350 až 750 Kč za metr čtvereční. V lokalitách v centru města se pohybuje přibližně od 450 Kč do 650 Kč za metr čtvereční. „Podle našich průzkumů odhadujeme, že počet bytů této kategorie se pohybuje v rozmezí 5 000 až 7 500, včetně toho, co je v současné době ve výstavbě,“ doplňuje Josef Stanko a dodává: „I přesto, že mezi Čechy bude i nadále vládnout preference vlastnického bydlení, trh s nájemními byty bude setrvale růst, a to zejména vzhledem k současné ekonomické situaci a podmínkám, za kterých je možné získat byt prostřednictvím hypotéky. PRS tak bude stále častěji jednou z mála možností, jak budou moci Pražané bydlet a pracovat přímo v hlavním městě.“

Články autora Kamil Pittner

Nejnovější články

Aktuality
Originalita v kultuře: Symfonie zednářů, Mozart i Ellington

Každý zná osm tónů stupnice, ale jen genius...

Téma LVHF 2024 se odráží i v programu...

Na svůj osobní seznam výjimečných zážitků 2024 si...

Hudba a zednářství mají silné pouto. Jak silné...

Aktuality
Průzkum v Českém Švýcarsku: Národní park je dobrý soused

„Jsou to dva roky, co Národní park České...

„Jak ukazuje hned několik výsledků z reprezentativního šetření,...

Z dotazování vyplynulo, že většina obyvatel obcí národního...

Aktuality
Jak vypadá zaměstnavatel snů podle Čechů?

Pro někoho to může být samozřejmost, ale výplata...

Samotné peníze, ať už jakkoli vysoké, ale nestačí....

Ve vlastním zájmu zaměstnavatelů by mělo rozhodně být...

Role skvělého zaměstnavatele ale tímto nekončí. 87 %...

Pátým pilířem super zaměstnavatele je péče o firemní...

Nejnovější Analýzy

Aktuality
Jak vypadá zaměstnavatel snů podle Čechů?

Pro někoho to může být samozřejmost, ale výplata...

Samotné peníze, ať už jakkoli vysoké, ale nestačí....

Ve vlastním zájmu zaměstnavatelů by mělo rozhodně být...

Role skvělého zaměstnavatele ale tímto nekončí. 87 %...

Pátým pilířem super zaměstnavatele je péče o firemní...

Analýzy
Firmy se na nový zákon o kyberbezpečnosti příliš nechystají

Průzkumu se od letošního února do dubna zúčastnilo...

Průzkum také ukázal, že IT experti odpovědní za...

Průzkum se dále zaměřil na rozpočet společností pro...

Pouze 41 % dotázaných firem plánuje využít možnost...

Analýzy
Průzkum CBRE: Věřitelé v Evropě jsou otevřeni podnikání

„Celkem 63 % respondentů předpokládá zvýšení úvěrové aktivity....

Průmyslové nemovitosti a projekty nájemního bydlení jsou nejvíce...

Dvě třetiny dotázaných předpokládají, že požadavky na poskytování...