Nejistota na trhu s komerčními nemovitosti pokračuje

Objem investic v sektoru komerčních nemovitostí v 1. čtvrtletí 2023 dosáhl hodnoty přibližně 400 milionů eur, což je největší částka od velmi úspěšného 1. čtvrtletí 2022. „Celoroční objem investic do komerčních nemovitostí by se letos měl pohybovat mezi 1 a 1,5 miliardy eur. Předpokládáme, že trh nabere více na obrátkách počátkem roku 2024. Mezitím by se měla normalizovat cenová očekávání,“ předpovídá Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers.

Největší transakcí, která se na objemu investic v prvním čtvrtletí podílela více než 50 %, byl prodej maloobchodního portfolia Trei, které se skládalo z několika desítek retailových parků a maloobchodních objektů. Zbylé transakce připadaly především na starší kancelářské budovy, průmyslové a rezidenční nemovitosti.

„Přestože je počet transakcí stále nižší, je patrné zaměření investorů na aktiva s přidanou hodnotou nebo na zcela oportunistické akvizice. Zvýšil se zájem o brownfieldy, rozpracované projekty v potížích a pozemky pro budoucí využití,“ všímá si Josef Stanko s tím, že tradičně dominovali lokální investoři z Česka, kteří se podíleli na plných 89 % realizovaného objemu.

Určení ceny zůstává velkým otazníkem, zejména proto, že na trhu nejsou tradiční investiční produkty a vývoj referenčních cen je obtížně odhadnutelný. „Přesto jsme se hlavně kvůli situaci ve financování rozhodli posunout prime yield pro kanceláře směrem ven o 25 bazických bodů na 5,25 %. Ostatní benchmarky pro prime yield nákupních center, high street a průmyslových aktiv jsme při čtvrtletní revizi ponechali beze změny na úrovni předchozího čtvrtletí,“ komentuje Josef Stanko. Pokud letos přijdou na trh prémiové nemovitosti, jako jsou například nové kanceláře třídy A nebo dobře dostupné logistické areály, tak si pravděpodobně udrží vysokou cenu i ve srovnání s předkrizovou úrovní. Díky vyšší průměrné době do konce nájemních smluv, stabilním nájemcům a bezvadnému stavu budov budou takové nemovitosti pravděpodobně také snadno plnit požadavky týkající se souladu s ESG a tyto nefinanční aspekty mohou v dnešní době zapůsobit i na ty nejkonzervativnější investory.

V prvním čtvrtletí roku 2023 poklesly objemy investic do komerčních nemovitostí ve střední a východní Evropě (CEE) meziročně přibližně o 57 %. Jde o nepatrně lepší výsledek než v případě celé Evropy, kde pokles činil 62 %. Předpovídat aktivitu na trhu pro zbytek roku je vzhledem k současným podmínkám náročné, ale při aktuální trajektorii by celkový roční objem investic v regionu CEE mohl dosáhnout výše 5,0 – 6,0 mld. eur. Odhaduje to společnost Colliers ve své nejnovější studii s názvem Q1 2023 Investment Scene (Investiční scéna v 1. čtvrtletí r. 2023).

Kevin Turpin, regionální ředitel kapitálových trhů pro střední a východní Evropu ve společnosti Colliers, popisuje vývoj trhu následujícím způsobem: „Objemy investic v celé střední a východní Evropě byly jedny z nejnižších od let světové finanční krize. 50% podíl na objemech celého regionu za 1. čtvrtletí 2023 mělo Polsko, následovala Česká republika s 31 %.“ Smysluplné ekonomické oživení a konec cenového přenastavování do značné míry závisí na zlepšení celého prostředí z hlediska inflace i úrokových sazeb.

Nejlukrativnější výnosy Q1 2023

„Vzhledem k nedostatku jednoznačných dat zůstává pro všechny účastníky trhu výzvou určit, kde se aktuálně nacházejí výnosy. Lze tedy poskytnout spíše interní pohled založený na dojmech a zohledňující aktuální tržní podmínky. Ty musí reflektovat nejen úrokové sazby, ale i soulad s ESG a v případě některých sektorů i strukturální změny na trzích nájemců,“ dodává K. Turpin.

Kompletní náklady na financování se v současné době pohybují někde mezi 5,0 a 6,0 %, což je dáno výrazně vyššími úrokovými sazbami než před pouhými 12 měsíci a také vyššími náklady na další finanční nástroje, jako jsou úrokové swapy. Kromě toho se zmenšilo dříve značné rozpětí mezi jinými investičními strategiemi, jako jsou dluhopisy. I tento faktor přiměl mnohé investory k pozastavování a přehodnocování svých portfolií a strategií.

Finanční toky v regionu CEE podle odvětví

Vedoucí pozici v 1. čtvrtletí 2023 získaly průmyslové a logistické nemovitosti. Významné transakce uskutečnila společnost Panattoni, která se v Polsku zbavila aktiv v hodnotě přes 300 milionů eur. Další významná transakce proběhla v maloobchodním sektoru, kde společnost Trei prodala své portfolio supermarketů v ČR a SR za více než 200 milionů eur.

Finanční toky v regionu CEE podle původu kupce

Navzdory snížené aktivitě převažuje v transakcích domácí kapitál, který se na jejich celkovém objemu podílel 53 %, z toho nejvíce český (41 %).

Mezinárodní kapitál v regionu stále hledá příležitosti, nicméně kombinace menšího počtu otevřeně nabízených příležitostí a široce diskutovaných makroekonomických a finančních problémů v současné době způsobuje, že mnozí potenciální investoři odkládají své aktivity a rozhodování. Podobný trend lze očekávat i po zbytek roku.

Ekonomické ukazatele a hnací síly

Globální ekonomický výhled zůstává poměrně smíšený: zatímco se vyjasňuje situace kolem inflace, neznamená to nutně, že bychom také dokázali lépe předvídat vývoj úrokových sazeb nebo riziko bankovní krize a potenciální úvěrové krize ve vyspělých ekonomikách. Ve hře stále zůstává geopolitická krize i krize způsobená pandemií COVID. To všechno jsou důvody, proč se jak globální ekonomický výhled, tak i výhled zemí střední a východní Evropy (CEE 6) ve srovnání s obdobím před několika měsíci poněkud zhoršil. Přesto ale očekáváme, že pokud žádná vnější událost nezpůsobí zásadní pokles ekonomické aktivity v eurozóně, střední a východní Evropa bude díky fondům EU a atraktivnímu podnikatelskému zázemí i nadále dlouhodobě překonávat západoevropské země.