Developeři přebírají kontrolu nad výstavbou

Tento posun bývá často vysvětlován zúžením trhu dodavatelů. V některých zemích se do výběrových řízení hlásí výrazně méně firem než dříve a developeři mají omezenější výběr. Například v Dubaji se do tendrů, které dříve měly až 25 uchazečů, nyní hlásí jen dva nebo tři. Ve Velké Británii v polovině roku 2024 uvádělo 40 % developerů, že mají potíže zajistit dostatek účastníků výběrových řízení, a obdobný trend se projevuje napříč Evropou.

Zároveň ale nejde jen o otázku počtu uchazečů. Stále častěji rozhoduje i to, jak rychle je dodavatel schopen reagovat na změny, jak transparentně sdílí informace a jakou míru kontroly je ochoten investorovi poskytnout.

Právě dostupnost a kvalita informací se ukazuje jako klíčový faktor. Developer vkládá kapitál, ale přehled o každodenním dění na stavbě má tradičně především dodavatel. Pokud se objeví problém, bývá už často pozdě reagovat bez dopadu na rozpočet nebo harmonogram. Není proto překvapivé, že podle odhadů přichází stavebnictví globálně kvůli zpožděním a opravám o biliony dolarů ročně a překročení rozpočtů u velkých projektů je spíše pravidlem než výjimkou.

Budování vlastních stavebních týmů je jednou z reakcí na tuto situaci. Pokud developer řídí realizaci přímo, získává větší kontrolu nad rozhodováním i nad tokem informací. Lidé na stavbě sdílejí jeho obchodní zájem a problémy se řeší dříve, než se promítnou do výsledku projektu. Zároveň se zrychluje rozhodování. Odpadá složité vyjednávání mezi investorem a generálním dodavatelem a řada operativních kroků se odehrává v rámci jednoho týmu.

Tento přístup ale není bez rizik. Developer na sebe zároveň přebírá odpovědnost za koordinaci subdodavatelů, řízení změn i celkový průběh stavby. Pokud nemá nastavené odpovídající procesy, může narazit na stejné problémy, kterým se chtěl původně vyhnout — jen bez „nárazníku“ v podobě generálního dodavatele.

Klíčová otázka proto nezní, kdo projekt realizuje, ale jakým způsobem jsou řízeny informace. Pokud se způsob sdílení dat nemění, samotná změna modelu nepřinese zásadní zlepšení.

Digitální nástroje v tomto směru mění pravidla hry. Umožňují sdílet projektovou dokumentaci, evidovat změny v reálném čase a vyhodnocovat jejich dopad na harmonogram i rozpočet ještě před jejich realizací. Developer tak nezískává kontrolu až zpětně, ale v průběhu projektu.

Podobně funguje i 360° dokumentace stavby, která umožňuje sledovat postup prací na dálku a zpětně dohledat jednotlivé fáze realizace. To výrazně snižuje riziko sporů i nákladných oprav.

V českém prostředí zatím není vytváření interních stavebních týmů běžné. Přesto roste tlak na větší transparentnost, rychlejší rozhodování a lepší kontrolu nad projektem. Ať už developer zvolí jakýkoliv model spolupráce, výsledek bude vždy záviset na tom, jak dobře pracuje s informacemi. Právě schopnost zachytit změny včas, sdílet je napříč týmem a opírat rozhodování o aktuální data dnes rozhoduje o úspěchu projektu více než samotné nastavení smluvních vztahů.