Krize bydlení žene investice do rezidenčních nemovitostí

„Český trh s bydlením je obecně výzvou pro všechny, kdo se ho účastní. Ačkoliv je pravdou, že například v Praze se v loňském roce prodalo nejvíce bytových jednotek v posledních letech, čeká nás ještě dlouhá a cesta k vyrovnání deficitu výstavby z posledních let. Představuje to velkou příležitost pro developery a investory, kdy mohou rozvíjet například různé formy nájemního bydlení. Externí vlivy jako rostoucí úrokové sazby, nedostatek materiálu a pracovníků či další odložení stavebního zákona rozvoji trhu také příliš nepomáhají,“ komentuje situaci v České republice Josef Stanko, analytik společnosti Colliers.

Podle nejnovější studie společnosti Colliers EMEA: European Living Snapshot (Pohled na bydlení v Evropě) vzrostl objem investic do rezidenčních nemovitostí v průběhu roku 2021 o 89 % a z hlediska podílu na veškerých investicích do nemovitostí poprvé v Evropě překročil hranici 30 %.

„V podmínkách současné ekonomické volatility činí tato dlouhodobá nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou sektor bydlení atraktivním pro kapitál, který hledá defenzivní, proticyklickou investici s různými cestami na trh. Například výstavba nájemních bytů získává na popularitě vzhledem k omezené dostupnosti stávajícího bytového fondu a spolu s investicemi do sociálního a dostupného bydlení,“ uvádí Luke Dawson, ředitel pro přeshraniční kapitálové trhy ve společnosti Colliers.

Další významnou příležitost ve velké části Evropy představuje účelové studentské ubytování, zejména v okolí univerzit s mezinárodní reputací, které dokážou přilákat studenty z blízkých i vzdálenějších oblastí. „Jsme svědky toho, jak se větší aktivita v souvislosti se specifickými demografickými faktory soustřeďuje na konkrétní místa,“ vysvětluje Damian Harrington, vedoucí průzkumu trhu pro region EMEA ve společnosti Colliers, a dodává: „Studentské bydlení přitahuje velký zájem investorů na trzích, jako je Itálie, Španělsko a střední a východní Evropa.“

Jedním z jasných trendů je rozšiřující se zájem investorů. Sahá již daleko za hranice největších a nejznámějších evropských městských aglomerací, přičemž i města méně známá a dosud méně atraktivní zaznamenávají v roce 2021 výrazný nárůst aktivity. V tomto ohledu začíná evropský trh kopírovat USA, kde se investice do rezidenčních nemovitostí stále více zaměřují na menší města, jako jsou Charleston, Tucson nebo San Antonio.

„Na vyspělejších evropských trzích je stále patrnější migrace do měst druhé a třetí úrovně,“ říká Paddy Allen, specialista na národní kapitálové trhy ve společnosti Colliers, a dodává: „Místa jako Göteborg a Manchester přitahují stále více pozornosti s tím, jak investoři při hledání výnosů rozšiřují svůj záběr.“

Sortiment, rozsah a strategie investic do rezidenčních nemovitostí se po celém světě značně liší. V Evropě jsou nejsilněji rostoucími trhy také ty, které těží z významného podílu rezidenčních investic. Patří mezi ně severská města Stockholm, Malmö, Göteborg a Kodaň. V čele žebříčku je Berlín, rychle se rozvíjející trh představuje Barcelona, kde se díky expandujícímu rezidenčnímu sektoru investicím opravdu daří – stejně jako v Madridu, Helsinkách, Manchesteru a Dublinu.

Velká transakce Německo posouvá na první místo

Převzetím společnosti Deutsche Wohnen společností Vonovia koncem roku 2021 vznikl gigant s portfoliem přibližně 568 000 bytů. Tím si Berlín upevnil pozici nejrychleji rostoucího trhu investic do bydlení v Evropě, již dříve podpořenou neobvykle vysokým poměrem nájemníků k vlastníkům v Německu a nyní potenciálně i přílivem nových zájemců o bydlení z Ukrajiny. Mezi budoucí výzvy patří přísnější předpisy o energetické účinnosti budov a rostoucí náklady na výstavbu.

Silný zájem investorů ve Francii se střetává s omezenou nabídkou

Francie v roce 2021 zaznamenala transakce s rezidenčními nemovitostmi v hodnotě 7,4 miliardy eur, což je o 7 % více než v předchozím roce a dvojnásobek oproti roku 2019. Zájem investorů je sice silný, ale aktivitu omezuje velmi nízká míra obratu aktiv, tedy zájem vlastníků prodávat. Jedním ze zajímavých trendů je vstup bývalých provozovatelů sociálního bydlení na trh; tyto organizace nyní získávají značné podíly v nových portfoliích bytů ve výstavbě.

S obrovským nedostatkem bytů se potýká Irsko

V Irsku došlo ke krizi bydlení, protože nabídka bytů, ať už k prodej nebo pronájmu, je rekordně nízká a jejich ceny v roce 2021 prudce vzrostly. To vedlo k boomu výstavby typu BtR (Build-to-Rent), která je podpořena forwardovým financováním nebo forwardovým prodejem jednotek domácím i mezinárodním investorům, kdy se dodání a/nebo platba uskuteční až v budoucnu). Nové bloky BtR jsou osvobozeny od zvýšené sazby daně na 10 % při koupi 10 a více bytových jednotek – čímž stát uznává, jak důležité jsou tyto investice pro řešení bytové krize.

Pro italský trh jsou klíčoví studenti a mladí nájemníci

V Itálii dochází k silným investicím do bydlení ve městech s renomovanými univerzitami, jako je Bologna, a dále ve městech s velkým počtem vzdělaných mladých profesionálů a současně s vysokou zaměstnaností, jako je Milán. Investoři vstupují na trh, kde tradičně dominují vlastníci a drobní soukromí pronajímatelé; budování kvalitnějšího bytového fondu nabízí příležitost, ale náklady na výstavbu současně prudce rostou.

Výstavba nájemních bytů získává silnou pozici i ve Velké Británii

V roce 2021 bylo ve Velké Británii dokončeno v režimu BtR více než 14 500 jednotek, což je o 24 % více než v předchozím roce; investice vzrostly meziročně o 33 % na rekordních 5,6 miliardy eur. Tento růst vedl k obavám z možného převisu nabídky nad poptávkou. Data z Manchesteru, nejvyspělejšího britského trhu BtR, však naznačují opak, neboť míra růstu nájemného zde patří k nejvyšším v zemi. BtR v současné době představuje pouze 9 % celkového objemu přímých investic do nemovitostí ve Velké Británii, zatímco např. v USA je to 35 % – nasycení britského trhu proto není v dohledné době pravděpodobné.