Sobota 22. června 2024
ikona hodiny28. 4. 2022 15:17

Pražský kancelářský trh: Vysoká aktivita a stoupající nájmy

Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za první čtvrtletí roku 2022.

Kamil Pittner autor

Foto: Shutterstock.com Analýza pražského kancelářského trhu Foto: Shutterstock.com

Stálými členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank. Spolu s  přidruženým členem, společností Savills, sdílejí členové základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.

Nabídka kancelářských budov

Celková velikost moderních kancelářských ploch v Praze na konci prvního čtvrtletí roku 2022 činila 3,75 milionů m2. V prvním čtvrtletí byla dokončena pouze jedna budova, konkrétně se jednalo o Harfa Business Center B od společnosti Kaprain (25 200 m2). Do konce roku 2022 je plánováno dokončení dalších 53 400 m2 v dalších devíti projektech. I v případě, že se podaří dodržet stanovené termíny bude nově dokončených kanceláří podprůměrně. Na rok 2023 je plánováno, za předpokladu dokončení v aktuálních termínech, dalších 144 000 m2.

V prvním čtvrtletí byla zahájena rekonstrukce u tří kancelářských projektů v Praze 1. Ve všech případech se jedná o kompletní rekonstrukce historicky cenných budov. Společnost Mint Investment zahájila rekonstrukci Paláce Schiller (1 800 m2), společnost Crestyl zahájila rekonstrukci budovy Náměstí Republiky 7, nebo NR7, (3 400 m2) a společnost Lasalle IM zahájila rekonstrukci komplexu tří budov v ulici Na Příkopě označovaného jako 100Yards (3 500 m2). Ke konci března 20212 bylo ve výstavbě 182 600 m2 kancelářských ploch, nejvíce z toho v Praze 1 (25 %), Praze 5 (24 %) a Praze 8 (21 %).

Většinu nabídky moderních kanceláří (73 %) tvoří budovy třídy A, přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA v celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje více než 17 %.

Celková nabídka volných ploch k podnájmu dosáhla v prvním čtvrtletí 59 800 m2, což je o 24 % méně než v předchozím kvartálu.

Realizovaná poptávka

Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně obnovených smluv – takzvaných renegociací – a podnájmů) dosáhla v prvním čtvrtletí roku 2022 velikosti 135 600 m2, což představuje mezičtvrtletní nárůst o 28 % a meziroční nárůst dokonce o 44 % a jde také o nejvyšší zaznamenanou hodnotu od čtvrtého čtvrtletí 2019.

Největší hrubá realizovaná poptávka byla v prvním čtvrtletí zaznamenána v městských částech Praha 8 (28 %), dále pak v Praze 5 (25 %) a v Praze 4 (18 %). Největší poptávka po kancelářích byla realizována společnostmi působícími v oboru IT (27 %), výrobními společnostmi (13 %) a poradenskými společnostmi (10 %).

Podíl nově pronajatých existujících prostor a expanzí představoval 44 % z celkové hrubé realizované poptávky, zatímco předpronájmy nových kanceláří ve výstavbě tvořily 12 %. Dalších 42 % tvoří obnovení stávajících smluv (tzv. renegociací). Zbývající 2 % představují podnájmy již pronajatých prostor.

Významné pronájmy

Největší transakcí prvního čtvrtletí roku 2022 byla renegociace nájmu společnosti Seznam.cz v Paláci Křižík v Praze 5 (14 800 m2). Následoval předpronájem v průběhu výstavby v budově Red Court v Praze 8, který se stane sídlem společnosti Czechoslovak Group (7 100 m2) a také renegociace nájmu farmaceutické společnosti MSD Czech Republic v budově Riverview (6 800 m2).

Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce

Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. V porovnání s předchozím čtvrtletím obsazená kancelářská plocha vzrostla o 1 500 m2. V meziročním porovnání byla absorpce také pozitivní a v Praze tak oproti prvnímu čtvrtletí minulého roku přibylo 20 500 m2 obsazené kancelářské plochy.

Neobsazenost kanceláří vzrostla z hodnoty 7,8 % na konci roku 2021 na 8,4 % v prvním čtvrtletí 2022. Celková plocha volných kanceláří na konci čtvrtletí dosáhla 315 300 m2. Nejvíce volných prostor bylo na Praze 4 (76 100 m2) a na Praze 5 (46 300 m2). Naopak nejméně neobsazené plochy bylo v Praze 7 (9 500 m2) a Praze 10 (8 900 m2). Nejvyšší míra neobsazenosti byla v Praze 3 (26,6 %) a Praze 9 (21,8 %), nejnižší v Praze 7 (3,9 %) a Praze 10 (6,1 %).

Pražský trh v číslech

  • V prvním čtvrtletí bylo dokončeno 32 % nových kancelářských ploch plánovaných pro tento rok, k dokončení v roce 2022 zbývá 53 400 m2
  • Ve výstavbě je stále přes 180 tisíc metrů čtverečních, další projekty budou brzy zahájeny
  • Plocha kanceláří nabízených k podnájmu v prvním čtvrtletí mezikvartálně klesla o 24 %
  • Hrubá realizovaná poptávka byla nejvyšší od vypuknutí pandemie, v meziročním srovnání vzrostla o 44 %
  • Čistá absorpce byla v prvním čtvrtletí opět pozitivní a dosáhla 1 500 m2
  • Míra neobsazenosti vzrostla o 60 bazických bodů na hodnotu 8,4 %
  • Nejvyšší dosažitelné nájemné opět vzrostlo na 24–24,50 eur za metr čtvereční na měsíc

Nájemné

Nejvyšší dosahované nájemné v prvním čtvrtletí roku 2022 opět vzrostlo a pohybuje se v rozmezí 24–24,50 eur za m2 na měsíc v centru města, 16–18 eur za m2 na měsíc ve vnitřních a 13,5–15 eur za m2 na měsíc ve vnějších částech města.

Rostoucí ceny stavebních prací se stále kromě nájemného promítají také do nabídek příspěvků na kancelářské vestavby, případně jiných pobídek.

Reklasifikace kancelářských prostor

Členové Prague Research Fora – CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank – v roce 2020 provedli reklasifikaci všech nemovitostí, které jsou v současné době zařazeny do celkové výměry pražských moderních kanceláří tak, aby hodnocená kritéria lépe odrážela moderní trendy v oblasti nemovitostí a developmentu.

Minimální požadavky pro zařazení do celkové výměry moderních kanceláří třídy A nebo třídy B zůstaly nezměněny a zahrnují:

  • Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990
  • Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m2
  • Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem

Při hodnocení kvality nemovitosti jsou zahrnuty následující hlavní kategorie se stručným popisem:

  • Technické specifikace – jak dobře je nemovitost postavena a vybavena.
  • Smart technologie – efektivita budovy, jaké smart technologie používají a jaké nadstandardní vybavení budovy nabízejí
  • Lokalita – dostupnost, služby a občanská vybavenost v blízkosti nemovitosti
  • Servis a zabezpečení – jakým způsobem je budova bezpečna a spravována
  • Parkování – parkovací poměry s různými požadavky na budovy v centru města, ve vnitřním městě a ve vnějším městě
  • Věk budovy – dokončení budovy nebo poslední rekonstrukce
  • Subjektivní hodnocení – subjektivní hodnocení členů Prague Research Fora.

Každé z kritérií má podkategorie, které umožňují bodování, což vede ke konečnému skóre nemovitosti. Maximální hodnoty každé kategorie jsou následující:

  • Technické specifikace 41 %
  • Smart technologie 18 %
  • Lokalita 9 %
  • Servis a zabezpečení 9 %
  • Věk budovy 8 %
  • Parkování 8 %
  • Subjektivní hodnocení 7 %

V důsledku reklasifikace je 49 % nemovitostí zahrnuto do třídy A, přičemž pouze 8 % dosahuje nejlepších bodů a získává hodnocení třídy AAA. Zbývajících 51 % nemovitostí je hodnoceno jako třída B.

Články autora Kamil Pittner

Nejnovější články

Pohled z praxe
Plasty se stávají strategickou komoditou

Je to celkem pochopitelné. Plasty jsou v různé podobě...

Nejen evropský plastový odpad se z části vyvážel do...

Plasty se vyrábějí z ropy, která se kvůli omezeným...

Jak úplné cirkularity dosáhnout? Samozřejmě by bylo nejlepším...

Cestovní ruch
Pražské zastupitelstvo schválilo novou strategii cestovní ruchu

Součástí strategie na roky 2024–2027 jsou i konkrétní...

Vyhodnocení Koncepce příjezdového cestovního ruchu Zájmy Prahy na...

Pohled z praxe
Digitalizace HR: Trend, který mění svět podnikání

Firmy se primárně zaměřují na digitalizaci výroby a...

„Pokud personální oddělení stále využívá převážně papírové dokumenty,...

Nové technologie se v HR aktuálně využívají v rámci...

Nejnovější Analýzy

Pohled z praxe
Digitalizace HR: Trend, který mění svět podnikání

Firmy se primárně zaměřují na digitalizaci výroby a...

„Pokud personální oddělení stále využívá převážně papírové dokumenty,...

Nové technologie se v HR aktuálně využívají v rámci...

Analýzy
Stavby se prodražují kvůli neočekávaným nákladům

Z průzkumu společnosti CEEC Research vyplývá, že 26...

Klíčovou roli v regulaci stavebního procesu, a tedy...

Dobré i špatné zkušenosti s řešením neočekávaných nákladů u...

Údaje vycházejí z Kvartální analýzy českého stavebnictví Q2/2024 zpracované...

Analýzy
Dobré zprávy pro projektové společnosti

A její ředitel, Michal Vacek říká: „Stavební produkce...

V minulém roce trh projektových prací stagnoval. Pro...

Kapacity projektových společnosti jsou silně vytíženy. Některé projektové...

V současné chvíli mají projektové společnosti nasmlouvané zakázky...

V roce 2023 bylo zadáno 1 975 zakázek...