Pražský kancelářský trh: Vysoká aktivita a stoupající nájmy

Stálými členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank. Spolu s  přidruženým členem, společností Savills, sdílejí členové základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.

Nabídka kancelářských budov

Celková velikost moderních kancelářských ploch v Praze na konci prvního čtvrtletí roku 2022 činila 3,75 milionů m². V prvním čtvrtletí byla dokončena pouze jedna budova, konkrétně se jednalo o Harfa Business Center B od společnosti Kaprain (25 200 m²). Do konce roku 2022 je plánováno dokončení dalších 53 400 m² v dalších devíti projektech. I v případě, že se podaří dodržet stanovené termíny bude nově dokončených kanceláří podprůměrně. Na rok 2023 je plánováno, za předpokladu dokončení v aktuálních termínech, dalších 144 000 m².

V prvním čtvrtletí byla zahájena rekonstrukce u tří kancelářských projektů v Praze 1. Ve všech případech se jedná o kompletní rekonstrukce historicky cenných budov. Společnost Mint Investment zahájila rekonstrukci Paláce Schiller (1 800 m²), společnost Crestyl zahájila rekonstrukci budovy Náměstí Republiky 7, nebo NR7, (3 400 m²) a společnost Lasalle IM zahájila rekonstrukci komplexu tří budov v ulici Na Příkopě označovaného jako 100Yards (3 500 m²). Ke konci března 20212 bylo ve výstavbě 182 600 m² kancelářských ploch, nejvíce z toho v Praze 1 (25 %), Praze 5 (24 %) a Praze 8 (21 %).

Většinu nabídky moderních kanceláří (73 %) tvoří budovy třídy A, přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA v celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje více než 17 %.

Celková nabídka volných ploch k podnájmu dosáhla v prvním čtvrtletí 59 800 m2, což je o 24 % méně než v předchozím kvartálu.

Realizovaná poptávka

Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně obnovených smluv – takzvaných renegociací – a podnájmů) dosáhla v prvním čtvrtletí roku 2022 velikosti 135 600 m², což představuje mezičtvrtletní nárůst o 28 % a meziroční nárůst dokonce o 44 % a jde také o nejvyšší zaznamenanou hodnotu od čtvrtého čtvrtletí 2019.

Největší hrubá realizovaná poptávka byla v prvním čtvrtletí zaznamenána v městských částech Praha 8 (28 %), dále pak v Praze 5 (25 %) a v Praze 4 (18 %). Největší poptávka po kancelářích byla realizována společnostmi působícími v oboru IT (27 %), výrobními společnostmi (13 %) a poradenskými společnostmi (10 %).

Podíl nově pronajatých existujících prostor a expanzí představoval 44 % z celkové hrubé realizované poptávky, zatímco předpronájmy nových kanceláří ve výstavbě tvořily 12 %. Dalších 42 % tvoří obnovení stávajících smluv (tzv. renegociací). Zbývající 2 % představují podnájmy již pronajatých prostor.

Významné pronájmy

Největší transakcí prvního čtvrtletí roku 2022 byla renegociace nájmu společnosti Seznam.cz v Paláci Křižík v Praze 5 (14 800 m²). Následoval předpronájem v průběhu výstavby v budově Red Court v Praze 8, který se stane sídlem společnosti Czechoslovak Group (7 100 m²) a také renegociace nájmu farmaceutické společnosti MSD Czech Republic v budově Riverview (6 800 m²).

Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce

Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. V porovnání s předchozím čtvrtletím obsazená kancelářská plocha vzrostla o 1 500 m². V meziročním porovnání byla absorpce také pozitivní a v Praze tak oproti prvnímu čtvrtletí minulého roku přibylo 20 500 m² obsazené kancelářské plochy.

Neobsazenost kanceláří vzrostla z hodnoty 7,8 % na konci roku 2021 na 8,4 % v prvním čtvrtletí 2022. Celková plocha volných kanceláří na konci čtvrtletí dosáhla 315 300 m2. Nejvíce volných prostor bylo na Praze 4 (76 100 m²) a na Praze 5 (46 300 m²). Naopak nejméně neobsazené plochy bylo v Praze 7 (9 500 m²) a Praze 10 (8 900 m²). Nejvyšší míra neobsazenosti byla v Praze 3 (26,6 %) a Praze 9 (21,8 %), nejnižší v Praze 7 (3,9 %) a Praze 10 (6,1 %).

Nájemné

Nejvyšší dosahované nájemné v prvním čtvrtletí roku 2022 opět vzrostlo a pohybuje se v rozmezí 24–24,50 eur za m² na měsíc v centru města, 16–18 eur za m² na měsíc ve vnitřních a 13,5–15 eur za m² na měsíc ve vnějších částech města.

Rostoucí ceny stavebních prací se stále kromě nájemného promítají také do nabídek příspěvků na kancelářské vestavby, případně jiných pobídek.

Reklasifikace kancelářských prostor

Členové Prague Research Fora – CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank – v roce 2020 provedli reklasifikaci všech nemovitostí, které jsou v současné době zařazeny do celkové výměry pražských moderních kanceláří tak, aby hodnocená kritéria lépe odrážela moderní trendy v oblasti nemovitostí a developmentu.

Minimální požadavky pro zařazení do celkové výměry moderních kanceláří třídy A nebo třídy B zůstaly nezměněny a zahrnují:

• Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990
• Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m2
• Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem

Při hodnocení kvality nemovitosti jsou zahrnuty následující hlavní kategorie se stručným popisem:

• Technické specifikace – jak dobře je nemovitost postavena a vybavena.
• Smart technologie – efektivita budovy, jaké smart technologie používají a jaké nadstandardní vybavení budovy nabízejí
• Lokalita – dostupnost, služby a občanská vybavenost v blízkosti nemovitosti
• Servis a zabezpečení – jakým způsobem je budova bezpečna a spravována
• Parkování – parkovací poměry s různými požadavky na budovy v centru města, ve vnitřním městě a ve vnějším městě
• Věk budovy – dokončení budovy nebo poslední rekonstrukce
• Subjektivní hodnocení – subjektivní hodnocení členů Prague Research Fora.

Každé z kritérií má podkategorie, které umožňují bodování, což vede ke konečnému skóre nemovitosti. Maximální hodnoty každé kategorie jsou následující:

• Technické specifikace 41 %
• Smart technologie 18 %
• Lokalita 9 %
• Servis a zabezpečení 9 %
• Věk budovy 8 %
• Parkování 8 %
• Subjektivní hodnocení 7 %

V důsledku reklasifikace je 49 % nemovitostí zahrnuto do třídy A, přičemž pouze 8 % dosahuje nejlepších bodů a získává hodnocení třídy AAA. Zbývajících 51 % nemovitostí je hodnoceno jako třída B.