Kancelářský trh v Praze je stabilní, výstavba omezená

Celková velikost moderních kancelářských ploch v Praze zůstala v letošním druhém čtvrtletí na hodnotě 3,85 milionů m². Nebyla dokončena žádná kancelářská budova a také v rámci Prahy nedošlo k žádnému zahájení výstavby. Do konce roku 2023 je plánováno dokončení dalších sedmi kancelářských projektů s celkovou kancelářskou plochou 66 800 m².

Ve druhém čtvrtletí roku 2023 bylo ve výstavbě přibližně 143 600 m² kancelářských ploch. Nejvíce rozestavěných ploch se nacházelo v Praze 1 (26 %), Praze 10 (20 %) a Praze 5 (19 %).

Většinu nabídky moderních kanceláří (74 %) tvoří budovy třídy A, přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA na celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje téměř 17 %.

Realizovaná poptávka

Celková hrubá realizovaná poptávka (tzn. včetně přejednání stávajících smluv, tzv. renegociací a podnájmů) dosáhla v druhém čtvrtletí roku 2023 velikosti 148 800 m², což představuje meziroční nárůst o 23 % a rovněž nárůst mezičtvrtletně o 10 %.

Nejvyšší hrubá realizovaná poptávka byla v druhém čtvrtletí zaznamenána v městských částech Praha 4 (41 %), Praha 5 (16 %) a Praha 1 (14 %). Nejvyšší poptávku po kancelářích realizovaly technologické (42 %), finanční (9 %) a farmaceutické společnosti (7 %).

Podíl nově pronajatých prostor a expanzí ve stávajících budovách představoval 41 % z celkové hrubé realizované poptávky, zatímco předpronájem nových kanceláří ve výstavbě činil 4 %. Majoritní podíl tvořily přejednané stávající smlouvy (tzv. renegociace), a to 53 %.

Podnájmy již pronajatých prostor představovaly 2 % z realizované poptávky.

Významné pronájmy

Největšími transakcemi ve druhém čtvrtletí 2023 byla přejednání stávajících nájemních smluv, zejména společnosti DHL Information Services v areálu The Park (18 000 m²) v Praze 4 a společnosti Microsoft v budově Delta na Brumlovce (16 100 m²) v Praze 4. Největší nový pronájem uzavřela společnost Sandoz v budově Enterprise (5 700 m²) v Praze 4.

Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce

Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. V porovnání s předchozím čtvrtletím vzrostla obsazená kancelářská plocha o 13 600 m².

Neobsazenost kanceláří klesla ze 7,6 % v prvním čtvrtletí 2023 na 7,3 % ve druhém čtvrtletí 2023. Celková plocha volných kanceláří na konci čtvrtletí dosáhla 279 600 m². Nejvíce volných prostor bylo v Praze 4 (53 800 m²) a Praze 5 (50 700 m²). Naopak nejméně neobsazených ploch bylo v Praze 10 (7 700 m²) a Praze 2 (8 700 m²).

V procentuálním vyjádření byla nejvyšší míra neobsazenosti v Praze 3 (20,4 %) a Praze 9 (14,4 %), nejnižší pak v Praze 8 (3,9 %) a Praze 10 (5,0 %).

Nájemné

Nejvyšší dosahované nájemné (prime) se v druhém čtvrtletí roku 2023 stabilizovalo na hodnotách v rozmezí 26,50–27,00 eur za m² za měsíc za nejlepší kanceláře v centru města, 17,75–18,25 eur v širším centru a 15,00–16,00 eur v okrajových částech města.

Rostoucí ceny stavebních prací se kromě nájemného promítají také do nabídek příspěvků na kancelářské vestavby, případně jiných pobídek.

Situaci na pražském kancelářském trhu komentuje Radana Williamsová, Associate Director v týmu pronájmu kancelářských prostor ve společnosti Colliers: „Během posledních dvanácti měsíců nebyla zahájena žádná stavba projektu komerčních prostor. Volné kapacity kanceláří se postupně snižují, což může v blízké době znamenat potenciální nedostatek kvalitních kancelářských prostor k pronájmu. Menší množství volných kanceláří, zvyšování úrokových sazeb a rostoucí náklady na stavební práce způsobily, že nájemné, které bylo v posledních 10 letech poměrně stabilní, v posledních měsících významně rostlo. Očekáváme, že u části trhu tento trend může i nadále pokračovat. Některé společnosti přehodnocují své potřeby ohledně kancelářských prostor a snaží se ušetřit náklady tím, že sníží jejich plochu. Zároveň kladou důraz na spolupráci a osobní interakci, aby co možná nejvíce podpořily návrat zaměstnanců do kanceláří.“